פנה אליי מרכז משק של אחד הקיבוצים שאני מייצגת. וטען כי לצורך הרחבת הפעילות של אחד מעסקי הקיבוץ הקיבוץ שכר נכס. עתה, לאחר מספר חודשי שכירות בנכס, התברר לו כי לא ניתן לקבל רשיון עסק למטרות השכירות. מרכז המשק ביקש לתת הודעה כל ביטול ההסכם ולהפסיק לאלתר את תשלום דמי השכירות. ורצה לבדוק האם קיימת חשיפה משפטית כי משכיר הנכס יתבע אותו בגין הפרת ההסכם. מרכז המשק ציין בפניי כי הוא עשה את כל המאמצים הנדרשים לקבל את רשיון העסק. אך התברר לו בדיעבד כי הדבר אינו אפשרי. סיפרתי למרכז המשק כי בנושא זה, בין היתר, עסק פסק דין. אשר נתן ממש לאחרונה (11.7.2021) בית משפט השלום באשקלון*. ומפאת חשיבותו אסקור בפניכם את עיקריו הרלוונטים למקרה שהציג מרכז המשק.
תיאור מקרה – רשיון עסק לחנות שווארמה.
באותו מקרה התובעת השכירה חנות לשוכר. אשר במהלך תקופת השכירות קיבל דוח מעיריית אשקלון בגין ניהול עסק ללא רשיון. כתוצאה מכך שלח השוכר מכתב למשכירה והודיע על ביטול הסכם השכירות. בטענה כי כרתו את החוזה תוך טעות או הטעיה. שכן הציגו לו מצג כי המושכר הינו מסעדה פעילה בעלת רשיון עסק. וכל שעליו לעשות הוא להעביר את העסק על שמו. סמוך לפני הודעת הביטול הפסיק השוכר לשלם דמי שכירות. המשכירה הגישה ללשכת ההוצאה לפועל את השיקים שמסר לה השוכר לצורך תשלום דמי השכירות. השוכר הגיש התנגדות לביצוע השיקים. וטען כי התקשר בהסכם על בסיס מצג שווא של המשכיר. לפיו רשיון העסק הינו בתהליך אישור על ידי השוכר הקודם וכל שיש להשלים הוא זוטי דברים כדי לקבל את הרשיון. לאחר שהבין כי לא ניתן לקבל רשיון עסק הודיע על ביטול ההסכם והפסקת תשלומי השכירות.
טענות הצדדים.
המשכירה טענה כי ההסכם בין הצדדים מגדיר במפורש כי האחריות לקבלת הרשיון והאישורים להפעלת העסק חלה על השוכר. אשר הצהיר כי בדק את התאמת המושכר למטרת השכירות ואת האפשרות לקבלת רשיון הדרוש לעסק. עוד הדגיש המשכיר כי באותו מתחם בו נמצאת החנות קיימות עשרות מסעדות אשר לכולן רישיון עסק. ואילו הנתבע כלל לא הגיש בקשה לקבלת הרישיון. וכי הטענה לביטול ההסכם היא תוצאה מכך שהשטח של החנות גדול יותר מזה הנדרש להקמת מסעדה.
דיון – חוזה ללא התייחסות לרשיון עסק.
לאחר שבחן את הראיות, קבע בית המשפט כי הצדדים התעלמו בטרם ההתקשרות והפעלת המסעדה מהתנאים אשר דורש הדין. לצורך הפעלת עסק לממכר שווארמה בחנות. לפי הוראות הדין מי שמפעיל עסק צריך להצטייד בטרם הפעלתו ברישיון או בהיתר זמני, ולא להקדים מעשה לפעולה. פועל יוצא הוא כי עליו לערוך את הבדיקות המתאימות להתאמת המקום לעסק שמבקש להפעיל, טרם התחלת הפעילות בו. אמנם החוק לא מטיל אחריות פלילית על בעל הנכס, להבדיל מעברות התכנון והבניה. אולם אין המשמעות כי לא ניתן לקבוע אחריות במישור היחסים החוזיים על בעל הנכס.
המשך הפעלת החנות תוך התעלמות מהפקחים.
בית המשפט קובע כי אי אפשר לקבל את הטענה המשתמעת מעמדת התובעת כי על הנתבע היה להתעלם מביקור הפקחים. ולהמשיך לנהל במקום את העסק, כפי שפועל העסק הצמוד במתחם, שגם הנכס שלו בבעלות התובעת. וכפי שפועלים בתי אוכל אחרים. אדם שמקבל דוח על הפעלת עסק ללא רשיון, גם אם לא ניתן צו סגירה שיפוטי או מנהלי, אין להלין עליו כי בוחר שלא להיות עבריין. והוא מבקש לסגור את העסק אם לא ניתן להכשיר פעילותו במקום.
חוק החוזים.
בית המשפט קובע כי לשוכר היתה אפשרות לבטל את ההסכם לאור העדר האפשרות לנהל בחנות עסק חוקי לממכר שווארמה. למרות שלא הוכח כי התובעת הטעתה את הנתבע או יצרה מצג שווא, זכאי שוכר לבטל את הסכם המכר. מכח סעיף 14(ב) לחוק החוזים משיקולי צדק. כיוון שהסעיף קובע: "(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך. רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה".
חוק השכירות והשאילה.
עוד קובע בית המשפט כי גם מכח סעיף 8 לחוק השכירות והשאילה כנוסחו בעת כריתת ההסכם זכאי השוכר לבטל את ההסכם. בית משפט קובע כי בעל נכס לא יוצא ידי חובתו בהשכרת נכס למטרה מסוימת, בכך שהוא מעביר את האחריות לשוכר. מבלי לברר בעצמו האם הנכס מתאים מבחינת דיני הרישוי לשימוש המוגדר בהסכם השכירות. על התובעת היה לדעת על אי ההתאמה. ולכן עומדות לשוכר התרופות המקנות זכות ביטול מחמת אי התאמה. בהתאם לחוק השכירות והשאילה וחוק המכר.
פסק הדין ומסקנות – שני הצדדים התרשלו באופן בוטה מהנושא של רשיון עסק.
בית המשפט קובע כי התובעת התעלמה ממושכלות יסוד ומהוגנות בסיסית ביחסי מסחר תקינים. והתעלמה משאלת חוקיות השימוש במושכר, גם לאחר שהשוכר הודיע לה על אי ההתאמה. ולכן השוכר היה זכאי לבטל את הסכם השכירות. בית המשפט קובע כי אין לחייב את השוכר בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני, המשכירה, ערב כריתת החוזה. כיון שמדובר בשני צדדים שהתרשלו באופן בוטה. בבדיקת התאמת המושכר לשימוש שמבוקש לעשות בו, בטרם החלו להתקשר בהסכם. בעל נכס המבקש לקבל דמי שכירות גבוהים לשימוש לא חוקי בנכס, טעמים של מדיניות משפטית מצדיקים להימנע מלהעניק לו פיצוי.
* ת"א (שלום אשקלון) 32640-04-19 וכן 863-03-17 עלוא נ' כחלון ורחמים (נבו 11.07.2021).
* המידע המופיע הוא כללי בלבד. ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.
= "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור". מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי דיני עבודה וליטיגציה. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן נכתב אחרת.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL. ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".
