האם לאור מגפת הקורונה לא חייב עסק מתשלום דמי שכירות?. זו השאלה בה דנו בפסק דין* מהעת האחרונה (24.6.20) בבית משפט השלום בתל אביב. נושא זה חשוב לקיבוצים, מושבים וחברות, אשר במסגרת ניהול עסקיהם השוטף שוכרים נכסים ומשכירים לאחרים. על כן בחרתי לסקור בפניכם את עיקריו של פסק הדין.
תיאור מקרה – דמי שכירות בתקופת הקורונה.
באותו עניין הגישה התובעת תביעה לפינוי נכס ששכרה ממנה הנתבעת. את ההסכם כרתו הצדדים ביום 3.2.20. במסגרתו השכירה התובעת לנתבעת את הנכס לשם הפעלתו של מלון. את דמי השכירות לחודש מרץ 2020 שילמה הנתבעת במלואם, אלא שאז עלו מחלוקות בין הצדדים. בעקבותיהם ביטלה הנתבעת את השיקים לחודשים אפריל ומאי ולמעשה הפסיקה לשלם את דמי השכירות.
טענות הצדדים.
בכתב התביעה טענה התובעת כי משבוטלו ההמחאות לתשלום דמי השכירות – הפרה הנתבעת את הסכם השכירות הפרה יסודית. זו מקימה לה זכות לביטול החוזה. מנגד טענה הנתבעת, בין השאר, כי לא הייתה אמורה לשלם את דמי השכירות כלל. בגין התקופה שבין 15.3.2020 ובין 26.5.2020. זאת מכיוון שבתקופה זו היא לא יכלה להפעיל את עסקה. בהתאם למתכונת המתוכננת בזמן חתימתה הסכם השכירות. זאת כתוצאה ממגפת הקורונה.
דיון.
בפסק דינו דן בית המשפט בעילות המשפטיות עליהן ביססה הנתבעת את טענתה. בדבר העדר חובת תשלום דמי השכירות. ראשית דן בית המשפט בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. הקובע: "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות. מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור".
אולם, בית המשפט קובע כי הנתבעת אינה יכולה להסתמך על סעיף זה. שכן, בהתאם לפסיקה, הסעיף חל כאשר המניעה לעשות שימוש במושכר נוגעת למושכר לבדו, ולא למשק כולו. כמו כן, בענייננו, המשיכה הנתבעת לעשות שימוש במלון להשכרת דירות. גם אם לא מדובר באופן השימוש המדויק שאליו התכוונה מראש.
סיכול חוזה.
עוד הסתמכה הנתבעת על סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. שכותרתו "סיכול חוזה". לטענת הנתבעת, הפעילות העסקית שקיימה במושכר – שונה במהותה, בהיקפה ובמידת הרווחיות שלה מן הפעילות המקורית. עד שיש לקבוע כי נסיבות תקופת קורונה הביאו לכך ש"קיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי. או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים". כלשון סעיף 18. אלא שגם טענה זו נדחתה על ידי בית המשפט. אשר קבע כי הפסיקה צמצמה, במהלך השנים, צמצום ניכר ומשמעותי את האירועים. שייחשבו כמקימים טענת סיכול לפי סעיף 18.
בית המשפט ממשיך וקובע כי גם אם יניח, לטובת הנתבעת. כי ניתן לראות במגפת קורונה גורם מסכל שלא ניתן היה לצפות אותו במועד כריתת החוזה. אין בכך כדי לסייע לנתבעת. זאת, בשל כך כי סעיף 18 שולל מן הנפגע מהפרה כתוצאה מסיכול שתי תרופות: אכיפה של החוזה ופיצויים.
הסעיף אינו שולל מן הנפגע מהפרה את סעד הביטול. סעד זה נותר הסעד היחיד ב"ארגז הכלים" של הנפגע מהפרת חוזה מחמת סיכול. כלומר, גם אם יש לראות בהתפרצות המגפה כ"אירוע מסכל", ובית המשפט לא מכריע בכך. לא יהיה בכך כדי לשלול מאת התובעת את הסעד של פינוי המושכר, שהוא במהותו סעד של ביטול ההסכם.
מצב מיוחד – קורונה.
עוד טענה הנתבעת כי תקופת הקורונה אינה תקופה רגילה. וחובת תום הלב המעוגנת בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 מחייבת את הצדדים. לבוא בדברים על מנת להתאים את החוזים ביניהם למצב העסקי, הכלכלי והחברתי החדש שנוצר. ובעצם העמידה הדווקנית על קיום החוזה – יש משום חוסר תום לב המצדיק את דחיית התביעה לפינוי.
בעניין זה קובע בית המשפט כי אף הוא שותף לעמדת הנתבעת. וכי ראוי היה שהצדדים יבואו בדברים בדבר התאמת תנאי החוזה לנסיבות המשתנות. אלא שבענייננו, ממשיך בית המשפט, יש קושי לקבל את טענתה של הנתבעת, משני טעמים עיקריים: א. התנהלותה של הנתבעת עצמה. ב. משך הזמן הקצר שבו התקיים החוזה עד לשינוי הנסיבות. בית המשפט קובע כי התנהלותה של הנתבעת, אשר ביטלה באופן חד-צדדי שיק. וזאת מבלי לטרוח אפילו להודיע מראש לצד שכנגד על הכוונה לבטלו, משקפת בריונות עסקית. וחוסר תום לב.
כך, אילו ביקשה הנתבעת לנהל משא ומתן על עדכון תנאי החוזה בהתאם לנסיבות המשתנות – היה עליה לפנות אל התובעת מראש, לפני מועד התשלום. ולנסות להגיע להסדרים שיהיה בהם כדי להקל עליה.
תום לב.
כמו כן, קובע בית המשפט, היקפה המעשי של חובת תום הלב הולכת וגדלה במהלך חיי החוזה. לא ניתן לדרוש ממשכיר לוותר לשוכר על תנאים יסודיים בחוזה שאך זה החל. גם אם מדובר במשבר משקי, והתוצאה הסבירה יותר – כאשר מדובר במשבר שהיה בלתי צפוי ופגע ביכולתו של השוכר לעמוד בחיוביו – היא דווקא ביטולו של החוזה (לאחר זמן קצר) והשבה הדדית.
סיכום – תשלום דמי שכירות.
בית המשפט מסיים בכך שבימים אלו יוצא הלב אל השוכרים. אך לא ניתן להתעלם גם מזכות המשכירים. שאינם "בבעלי ממון מרושעים". וכי לא מצא כל סיבה להעדיף את האינטרס העסקי של הנתבעת על זה של התובעת. לכן, משלא קמה עילה שלא לשלם את דמי השכירות. מקבל בית המשפט את התביעה ומורה על פינוי הנתבעת.
* תא"ח (שלום ת"א) 27886-05-20 עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ (פורסם בנבו, 24.06.2020)
* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.
= "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן נכתב אחרת.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".
