לא אחת פונים אליי חברי קיבוצים או יורשים ומבקשים ליווי משפטי מול הקיבוץ טרם חתימתם על הסכמי השיוך. לא אחת עולה השאלה- מה יקרה אם לא נחתום על הסכמי השיוך?. האם רשאי הקיבוץ להתנות שיוך דירה לחברים בחתימתם על ההסכם האישי?. זו השאלה העיקרית שעמדה לדיון בפסק דין שניתן לאחרונה (3.5.20)* בבית המשפט המחוזי בנצרת. מפאת חשיבותו בחרתי להביא בפניכם את עיקריו.
תיאור מקרה – זכאות לשיוך דירה.
באותו עניין הגיש הקיבוץ תביעה למתן פסק דין הצהרתי. ולפיו החברים הנתבעים אינם זכאים לשיוך דירה בקיבוץ. בשל סירובם לחתום על הסכם אישי בעניין השיוך. הקיבוץ טען כי זכותו לדרוש את החתימה על ההסכם האישי מעוגנת בדין – בתקנות שיוך דירות, בהחלטות מועצת קרקעי ישראל, בהסכם ההצטרפות עליו חתמו הנתבעים, בתקנון הקיבוץ ובהחלטות האסיפה הכללית של הקיבוץ ובהן החלטת השיוך.
הנתבעים טענו מנגד כי בסמוך לקליטתם בקיבוץ וכחלק מהליך הקבלה לחברות, הם רכשו מן הקיבוץ. את המבנה בו הם מתגוררים ושילמו תמורתו 135,000 ₪. לכן, שיוך הדירות הוא בפועל שיוך הקרקע עליה בנוי המבנה שבבעלותם. לכן, בדרישתו לחתימה על הסכם אישי הקיבוץ מקנה לעצמו, שלא כדין, זכויות בנכס. אף שבעקבות השיוך הנכס נגרע ממשבצת הקיבוץ.
רמ"י, שאף היא צורפה לתביעה, טוענת. כי דרישת הקיבוץ כי הנתבעים (כמו שאר חברי הקיבוץ) יחתמו על הסכם אישי. המסדיר את מערכת היחסים בינם לבין הקיבוץ לאחר השיוך, היא סבירה ולגיטימית. אך היא איננה נוקטת עמדה באשר לנוסח ההסכם האישי עליו עומד הקיבוץ.
דיון – חבר מול קיבוץ.
בראשית פסק דינו מציין בית המשפט כי הנחת המוצא. העומדת ביסוד התנגדותם של הנתבעים לחתום על ההסכם האישי. היא שהליך השיוך בו בחר הקיבוץ לנקוט משמעו גריעת הדירה משטח המשבצת של הקיבוץ. כך שלקיבוץ לא שמורות עוד זכויות בנוגע לדירה, וגריעת החבר ממצבת חברי הקיבוץ. למעשה, עולה מטענות הנתבעים כי הם רואים בהליך השיוך כהליך "רגיל" של העברת זכויות קינייניות בנכס. כזה המנתק את הזיקה שבין הדירה והחבר לבין הקיבוץ.
אלא שהנחת מוצא זו, קובע בית המשפט, בטעות יסודה. שכן דינו של שיוך נכס לחבר קיבוץ, אינו כדין העברת זכויות קנייניות בנכס פרטי בשוק החופשי.
בית המשפט מסביר כי אבחנה זו, בין שיוך דירה בקיבוץ מתחדש להעברת זכויות קינייניות בדירה במובן "הרגיל". עולה באופן מפורש מתקנות האגודות השיתופיות (שיוך דירות בקיבוץ מתחדש), תשס"ו-2005. כך למשל, סעיף 6 לתקנות השיוך קובע הגבלה סטטוטורית על סחירות הדירה המשויכת לחבר. הסעיף קובע כי הקיבוץ רשאי לשייך דירות לחבריו אם נקבעה בתקנונו הוראה. ולפיה דירה ששויכה לחבר ניתנת להעברה רק לקיבוץ. או לחילופין לחבר קיבוץ או למי שאושר לחברות הקיבוץ. או למי שהקיבוץ אישר כחבר באגודה להתיישבות קהילתית שהקיבוץ פעל להקמתה. אף סעיף 9 לתקנות השיוך קובע את זכויותיהם וחובותיהם של הקיבוץ ושל החבר בהליך סחירות הדירה. בין היתר מעניק זכות קדימה לקיבוץ או למי שהוא קבע לרכוש את הדירה במחיר השוק.
טענות הנתבעים.
לטענת הנתבעים, הקיבוץ מעניק לעצמו זכויות שכבר אינן שמורות לו מעת שהדירה תשויך להם. כך, הנתבעים עורכים הפרדה בין הדירה עצמה, שלטענתם כבר "נרכשה" על ידם. לבין הקרקע עליה בנויה הדירה. אולם, בית המשפט קובע כי האבחנה איננה עולה בקנה אחד עם תקנות שיוך דירות. תקנות אשר מתייחסות במפורש לשיוך הדירות, המוגדרות כ"בתי המגורים שבקיבוץ".
הנתבעים מלינים עוד על דרישת הקיבוץ כי הם יתחייבו לרשום הערת אזהרה לטובת הקיבוץ. ביחס לזכויותיהם בדירה. הם גם יתחייבו שלא להעביר את זכויותיהם בנכס ללא אישור בכתב של מהקיבוץ. תוך שנתונה לקיבוץ זכות קדימה לרכוש את זכויות הנתבעים בנכס. גם טענה זו נדחית. תוך שבית המשפט שב ומזכיר כי זכויות מסוג הגבלת סחירות מוקנות לקיבוץ בתקנות שיוך דירות.
בית המשפט מסכם וקובע כי בהיבט המהותי, התנגדות הנתבעים להוראות ההסכם האישי מקורה בהנחת יסוד שגויה. הנוגעת למהות הליך השיוך.
פסק דין.
בית המשפט ממשיך ודן בבסיס הנורמטיבי. המבסס את זכותו של הקיבוץ להתנות את שיוך הדירה לנתבעים בחתימתם על ההסכם האישי. בעניין זה מציין בית המשפט כי בתקנון הקיבוץ נקבע כי הקיבוץ יהיה רשאי לקבוע את הכללים. בהחלטה באסיפה הכללית. זאת באשר ל"מגבלות לגבי שימוש בדירת המגורים, העברה של הזכויות בה ו/או מימושה". כמו כן, בהחלטת השיוך שקיבל הקיבוץ הוחלט כי החברים יחוייבו לחתום על הסכם אישי כתנאי לשיוך. בית המשפט קובע כי עיון בהוראות ההסכם האישי מעלה כי הזכויות המוקנות בו לקיבוץ, הן זכויות שהוקנו לו. על פי תקנות שיוך דירות, תקנון הקיבוץ והחלטת השיוך. עוד נקבע כי הנתבעים לא הצביעו על הוראות כלשהן בהסכם האישי. אשר פוגעות בזכויותיהם באופן שאיננו מתיישב עם זכויות הקיבוץ על פי דין. והמצדיק את התערבות בית המשפט.
על יסוד האמור לעיל, בית המשפט מקבל את התביעה. וקובע כי הקיבוץ רשאי להתנות את שיוך הדירה לנתבעים בחתימתם על ההסכם האישי.
*ת"א (מחוזי נצ') 10704-04-18 קיבוץ חנתון נ' אילנה אלבז (פורסם בנבו, 03.05.2020)
* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.
* "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור"- מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן נכתב אחרת.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".
