הסבת שימוש בנכס בקיבוצים

בקיבוץ פלוני התפנה מבנה ציבור והקיבוץ רוצה לבצע שימוש בנכס. הקיבוץ מבקש להפכו לדירת מגורים לאחר שישפץ את המבנה שיפוץ פנימי. האם הדבר אפשרי?

נתחיל עם מספר מושגי יסוד.

היתר בנייה–

היתר בנייה הוא הרישיון שמעניקה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה או רשות הרישוי. וזאת בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית החלה במקום. היתר הבנייה הוא מסמך שאליו מצרפים את תכניות המבנה, מפת מדידה ואישור רשויות וגופים מוסמכים. והוא כולל את פרטיהם של האחראים לתכנון, לבנייה ולפיקוח על הבנייה.

ייעוד הקרקע–

הכוונה למטרה שלשמה נועדה הקרקע. והפוטנציאל הטמון בייעוד זה. המהווים חלק משמעותי מהערך המיוחס למקרקעין. השימוש המותר נקבע בין היתר לפי המיקום של המקרקעין, הצרכים, המצב הפיזי. וחוקי התכנון והבנייה החלים באזור.
ישנם מקרים שבהם אי אפשר לקבל היתר בנייה. בין היתר, אלו מקרים בהם קיימת סטייה רצינית מהתכנית החלה במקום.

סטייה ניכרת

היא בקשה השונה מהתכנית התקפה. כגון: שינוי ייעוד השטח. במקרה שכזה יש צורך בהליך של שינוי התכנית כתנאי למתן היתר הבנייה. בתנאים מסוימים, סטייה מתכנית אינה נחשבת לסטייה ניכרת. וניתן לקבל היתר בנייה במסגרת בקשה להקלה או שימוש חורג.

שימוש חורג

הוא שימוש השונה מזה שנקבע בתכנית החלה במקום או בהיתר הבנייה שניתן למבנה. כגון: שימוש למגורים באזור המיועד לחקלאות. קיימים שני סוגים של שימוש חורג שעבורם ניתן לקבל היתר: 1. שימוש חורג מהיתר- שימוש השונה מזה שעבורו ניתן ההיתר. אך הוא מותר על פי התכנית החלה במקום. 2. שימוש חורג מתכנית בניין ערים- שימוש השונה מאלה שנקבעו בתכנית בניין ערים החלה במקום. כגון שימוש לגן ילדים באזור המיועד למבני מגורים. עוד אציין בהקשר זה כי תקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, קובעות. כי אי אפשר לאשר באמצעות שימוש חורג שינוי המשנה את האופי של הסביבה הקרובה. כמו למשל שימוש של תעשייה באזור מגורים, או מסחר באזור חקלאי.

חוק התכנון והבנייה לגבי שימוש בנכס.

עשיית שימוש או בנייה על הקרקע שלא לפי היתר הינה בלתי חוקית וחושפת הן את המשתמש והן את הבעלים לענישה פלילית בהתאם להוראות הקבועות בעניין זה בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"). לכן כאשר רוצים לעשות שימוש בקרקע שלא לייעוד שבשבילו היא הוקצתה, יש לבקש לבצע שינויי ייעוד של המקרקעין  או להגיש בקשה לשימוש חורג.

שינוי ייעוד מקרקעין.

לכן, על הקיבוץ לבחון מהו השימוש שמותר לעשות בנכס, הן על פי היתר הבניה שניתן לו בזמנו והן על פי התוכנית החלה על הקרקע בה הוקם. כלומר, האם על פי היתר הבניה ניתן לעשות שימוש בנכס, שעד עכשיו שימש לייעוד ציבורי, גם למגורים. כמו כן, האם לפי התב"ע החלה על הקרקע נשוא הנכס ניתן לעשות שימוש בקרקע למגורים. בהתאם יש לפעול להגשת הבקשה המתאימה לקבלת היתר. בהקשר זה נציין כי גם השכרת מבנה ציבור לגורם חיצוני מהווה שימוש החורג מהיעוד המקורי של התוכנית התקפה ולכן פיתרון של השכרת מבנה הציבור תחת הפכתו למגורים מחייבת אף היא הסדרה.

שימוש בנכס ע"י שיפוץ בניין.

באשר לעצם השיפוץ- השאלה העולה כאן היא האם מדובר "בשינוי פנימי" אשר אינו מחייב קבלת היתר. החוק מגדיר "שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור". לכן, יש לבחון האם השיפוץ עונה להגדרה זו  על מנת לבחון באם הוא פטור מקבלת היתר.

המלצה.

מפאת מורכבות הנושא והחשיפה הפלילית הטמונה בו, גם כלפי בעלי תפקידים בקיבוץ, יש לבחון כל מקרה על פי נסיבותיו ולאחר ביצוע בדיקות משפטיות ותכנוניות.

   = "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.

*  אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".