עו"ד איילת רייך - מיכאליקיבוצים ומושבים, בדומה לגופים עסקיים ואף לאנשים הפרטיים, משלמים ארנונה למועצה האזורית שהם מצויים בתחומה. מעת לעת מבצעות המועצות האזוריות "סקר נכסים". במסגרתו מבוצעת מדידה חדשה לנכסים שבתחום המועצה. בעקבות סקרים אלו מתקנת לא אחת המועצה את גובה החיוב בארנונה. ואף דורשת כי תשולם לה תוספת ארנונה באופן רטרואקטיבי בגין השנים הרלוונטיות.
פסק דין.
במקרים אלו פונים אליי לקוחותיי ושואלים האם המועצה פועלת כדין. בפסק דין שניתן לאחרונה (22.12.20)* דן בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה בסוגיה זו. ובשל חשיבותו בחרתי לסקור בפניכם את עיקריו.
תיאור מקרה – ארנונה על בית מלאכה.
באותו עניין דובר בחברה פרטית המחזיקה בית מלאכה לייצור צינורות ייחודיים הכולל מספר מבנים. במשך שנים נדרשה החברה לשלם ארנונה על החזקתה בנכסים בבית המלאכה בגין בשטח כולל של 568 מ"ר. בשנת 2015 ביצעה העירייה מדידה של הנכסים השונים שבבית המלאכה. בעקבותיה הוציאה העירייה למערערת דרישת תשלום ארנונה חדשה.
מדידה.
במפת המדידה צוין כי השטח הכולל של המבנים הוא 924 מ"ר. וכי המערערת מחזיקה בנוסף ב-435 מ"ר קרקע תפוסה. כתוצאה מכך האמירה דרישת הארנונה מסך שנתי של כ- 34 אלף ₪ לסך של כ-87 אלף ₪. כן נדרשה החברה לשלם ארנונה בגין "תוספת השטחים" באופן רטרואקטיבי בסך של למעלה מ- 500 אלף ₪.
ערעור על הארנונה.
החברה חלקה על דרישת התשלום החדשה והגישה השגה למנהל הארנונה בעירייה. השגתה נדחתה, ועל כן הגישה החברה ערר לוועדת הערר. לפני ועדת הערר טענה החברה כנגד סיווגו של מבנה המכונה על ידה סככה וששטחו 605 מ"ר. שטח מבנה זה, כך נטען, לא נכלל בעבר בשטחים החייבים בארנונה. לאחר המדידה משנת 2015 נקבע כי מדובר במבנה בקומת קרקע, ועל כן סיווגה אותו העירייה בסיווג שבסימול ע/1. החברה סבורה כי הסיווג הנכון הוא בסימול ע/3 (שהתשלום עבורו נמוך יותר) שכן מדובר ב"סככה".
קרקע תפוסה.
כן טענה החברה כנגד סיווג שטחים כקרקע תפוסה שכן מדובר בשטח רחוב שאינו חייב בארנונה. החברה טענה גם כי יש לבטל גם את דרישת התשלום הרטרואקטיבית. אולם, טענות אלו נדחו כולן על ידי וועדת הערר, שעל החלטותיה הגישה החברה ערעור לבית המשפט המחוזי.
סיווג הנכס.
בפסק דינו דן בית המשפט ראשית בשאלת סיווג הנכס. בית המשפט מפנה לצו הארנונה של העירייה המגדיר סככה כ"שטח מכוסה גג, הפתוח לפחות מאחד הצדדים". בעניין זה סברה וועדת הערר כי ההגדרה האמורה מחייבת כי לפחות פאה אחת של הנכסים תהיה פתוחה במלואה. וכי הותרת פתח באחד הצדדים, שאינו ברוחב הפאה כולה, אינה עונה להגדרה.
סככה.
החברה סברה כי הוועדה טעתה בפרשנות צו הארנונה. וכי די בכך שבאחת מפאות הנכס ישנו פתח קבוע על מנת לכלול את המבנה בהגדרת סככה. בית המשפט קבע כי לא נפל פגם בהחלטת הוועדה. אשר סברה כי תכלית ההגדרה של סככה היא לאפשר הקלה בחיוב לנכסים אשר במצב קבוע אינם סגורים אלא פתוחים. ההנחה היא כי ערכו של נכס שכזה שונה ופחות מנכס סגור, או נכס שניתן לסגירה.
פרשנות הגדרת סככה.
פרשנות זו התקבלה על ידי בית המשפט. אשר קבע כי קבלת עמדת החברה לפיה די שבאחת מפאות המבנה פתח, מאיינת את התכלית. ומעניקה הקלה בתשלום למבנים גם אם ההנאה מהם וניצולם אינם פחותים וזהים לכל מבנה סגור אחר.
רחוב.
בשאלת סיווג הקרקע התפוסה קובע בית המשפט. כי בהתאם לפסיקה – "רחוב" הוא נכס שהנהנה העיקרי מן השירותים הניתנים לו על ידי הרשות המקומית הוא הציבור הרחב. מקום שבו שטחי מעבר ודרכים בתחום מתחם מוגדר, המשמשים בעיקר את באי המתחם ולא את הציבור, אין לראותם כ"רחוב". הפטור מחיובי ארנונה.
פרשנות הגדרת רחוב.
בענייננו קבעה הוועדה כי המערערת הציבה שלטים המונעים כניסה של הציבור לשטח הקרקע. ואף עושה בשטח שימוש לחניית רכבים והצבת ציוד. כלומר, מדובר בשטח המשמש בעיקר את באי בית המלאכה. על כן פוסק בית המשפט כי צדקה הוועדה כשקבעה כי מדובר בקרקע תפוסה שיש לשלם בגינה ארנונה.
חיוב רטרואקטיבי.
בשאלת החיוב הרטרואקטיבי קובע בית המשפט כי על דרך הכלל מדובר בחיוב פסול. עם זאת, ייתכנו נסיבות מיוחדות שיצדיקו הטלת חיוב כזה מקום שבו רבץ אשם על כתפי הנישום. שבעקבותיו היה צורך בתיקון רטרואקטיבי של השומה. בענייננו, הבנייה הנוספת בבית המלאכה, בוצעה לפני שנים רבות ועוד בטרם תפיסת החזקה במבנה על ידי המערערת. עוד התברר כי הבנייה נעשתה ללא היתר ובשנת 2009 הגישה המערערת בקשה לקבלת היתר בדיעבד למבנים.
הגינות בחיוב רטרואקטיבי.
מכל אלו ברור כי בידי העירייה היה כל המידע לגבי שטח המבנים בפועל, ולכל המאוחר משנת 2009. במצב זה לא ניתן להטיל את ה"אשם" באי ביצוע מדידה של כל המבנים בבית המלאכה על המערערת. בנסיבות אלו, קובע בית המשפט. הטלת חיוב רטרואקטיבי על המבנה אינה מתיישבת עם חובת ההגינות המוטלת על העירייה ואינה סבירה.
חיוב רטרואקטיבי על ה"קרקע התפוסה".
לגבי החיוב הרטרואקטיבי בגין הקרקע התפוסה נקבע כי איש מהצדדים לא הציג כל ראיה. לפיה הובא לידיעת העירייה כי המערערת תפסה את החזקה בקרקע. וזאת בשעה שעל המערערת מוטלת חובה להודיע על תחילת ההחזקה. במצב כזה, ה"אשם" לחיוב הרטרואקטיבי בגין הקרקע התפוסה מוטל על שכמי המערערת. ועל כן אין פסול בחיוב הרטרואקטיבי בגין תפיסת הקרקע.
* עמ"נ (מינהליים חי') 46643-02-20. ר.ן. מערכות זרימה מתקדמות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית חיפה (פורסם בנבו, 22.12.2020).
* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.
* "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור". מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי דיני עבודה וליטגציה. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן נכתב אחרת.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL. ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".
