ביטול חוזה- אימתי?

מצאתי כי את מרכזי המשקים בקיבוצים מטרידה לעיתים השאלה- חתמנו על הסכם, אפשר לבטל אותו?.  זוהי שאלה מורכבת, שכן הכלל המנחה בשיטת המשפט הישראלית הוא כי הסכמים יש לכבד. לאור כך, נטיית בתי המשפט הינה לאכוף הסכמים ולא לבטלם. לכן, קיים סיכון כי עת מבטלים הסכם לאחר חתימתו בית המשפט יכפה על הצדדים לקיימו. ברם, לעיתים, ביטול חוזה הוא צעד בלתי נמנע שמטרתו להגן על אחד הצדדים. מנזק והפסד שמקורם בהפרת ההסכם על ידי הצד שכנגד. פסק דין שנתן לאחרונה בית המשפט המחוזי בבאר שבע עוסק בסוגיה זו. ודן בנסיבות בהן ייעתר בית המשפט למתן סעד של ביטול הסכם*. לאור חשיבות הנושא והעובדה כי הוא מעסיק רבים בחרתי להביא בפניכם את עיקרי פסק הדין.

חוזה מכר וביטול חוזה.

באותו עניין עסקינן בתביעה לביטול חוזה מכר של זכויות חכירה לדורות במקרקעין ולהשבת התשלום בגינן. התובעת, הקונה, היא חברה שעיסוקה ברכישת הזכויות במקרקעין והקמת מיזם עסקי עליהם. הנתבעת, היא המוכרת, מחזיקה בזכויות חכירה לדורות של המקרקעין. מכוח חוזה מול רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י").

תנאים בחוזה.

עובר לכריתת חוזה המכר, זכויות החכירה של המוכרת לא היו בתוקף, שכן חוזה החכירה הישן פקע. לפיכך קבעו בחוזה המכר תנאי. המתלה את העסקה באישור רמ"י להעברת זכויות החכירה בהם לקונה, לאחר חידוש של חוזה החכירה. עוד חשוב לציין כי לפני כריתת החוזה קיבלו הצדדים חוות דעת אדריכלית. לפיה שינו את הייעוד של המקרקעין מחקלאות לתעשייה. לפיכך קיימת היתכנות לאישור המיזם העסקי שהיווה את תכלית ההתקשרות ביניהם.

חוזה חכירה חדש.

לאחר חתימת ההסכם כרתו חוזה חכירה חדש בין רמ"י והמוכרת, אך הקונה לא היתה שותפה למשא ומתן.  בניגוד לחוות הדעת, חוזה החכירה החדש הגדיר את ייעודם של המקרקעין כחקלאי. כן הותיר החוזה בידי רמ"י זכות לנטילת הקרקע בחזרה.

טיעוני התובעת – הקונה.

התובעת (הקונה) טענה, בין השאר, כי תכונתו היסודית של הממכר הייתה תוחלת הניצול העסקי של המקרקעין. תוחלת זו התגלמה בייעודה החדש, הלא חקלאי, של הקרקע. וכן בפוטנציאל המשפטי והמסחרי הגלום בויתורה של רמ"י על זכות נטילת הקרקע בחזרה. הקונה טענה כי היה על המוכרת לשתף אותה במשא ומתן עם רמ"י על חוזה החכירה החדש, שאת הזכויות לפיו מכרו לה מראש. משלא עשתה זאת המוכרת, היא מסרה לקונה את הממכר, היינו הזכויות בפועל לפי חוזה החכירה החדש. באי התאמה לעומת הממכר שהציגו לה, הוא הזכויות הפוטנציאליות לפי חוזה החכירה הישן. בכך הפרה המוכרת את התחייבותה למסור לקונה את הממכר במצב שאינו נופל ממצבו בעת החתימה על ההסכם. הקונה טענה כי היא זכאית לביטול חוזה המכר ולהשבת מה שהספיקה לשלם לפיו.

דיון – המו"מ עם רמ"י.

בפסק דינו קובע בית המשפט כי לא היתה הצדקה לכך שהמוכרת לא תשתף את הקונה במשא ומתן עם רמ"י. על התנאים של חוזה החכירה החדש, המקרין על הזכויות שכבר נמכרו לקונה. פעולתה של המוכרת במשא ומתן לגבי המקרקעין היתה כשל שלוחתה של הקונה ושררו ביניהן יחסי נאמנות. לפיכך, במשא ומתן עם רמ"י לגבי המקרקעין היתה למוכרת חובת אמון כלפי הקונה וכן חובת גילוי מלא. המוכרת אף פעלה בניגוד עניינים שכן היה לה אינטרס לחדש את חוזה החכירה.

שיתוף הקונה במו"מ.

משהוברר, במהלך המשא ומתן כי רמ"י דורשת שלא לבטא בחוזה את שינוי הייעוד של המקרקעין. וכן לכלול בחוזה את זכות הנטילה בחזרה של המקרקעין עקב שינוי ייעוד חרף אי מימושה מזה שנים רבות. כל זאת בניגוד לציפיותיה של הקונה הידועות למוכרת, היה על המוכרת להתריע לפני הקונה. משלא עשתה כן המוכרת, נהגה שלא בתום לב, הפרה חובת אמון וגרמה לאי התאמת הממכר שנמסר לקונה. בית המשפט הדגיש כי על המוכר להיזהר בכיבוד ציפיותיו הסבירות של הקונה. חוסר תום לב מצד המוכר, תוך פגיעה בחובת אמון והסתרה של נסיבות שהמוכר מודע לחשיבותן לקונה – ייחשב ל"אשם מכריע".
משקבע בית המשפט כי המוכרת הפרה את חובתה לנהוג בתום לב כלפי הקונה. ואף הפרה את חובתה למסור את הממכר כמצבו עובר לכריתת החוזה. יש לקבוע האם ההפרה מזכה את הקונה בתרופת הביטול.

ביטול חוזה.

כאשר הופר חוזה, בית המשפט מוסמך לפסוק כל תרופה חוזית. אולם עליו להפעיל שיקול דעת ולהימנע מתרופות שפגיעתן בערך של קיום החוזה או במפר אינה מידתית. תרופת הביטול היא תרופה חריפה ומשמעה כאילו לא נכרת החוזה כלל. ולכן רק הפרה "יסודית" מזכה בתרופת הביטול. הפרה יסודית הכוונה שאדם סביר, במבחן אובייקטיבי, לא היה מתקשר באותו חוזה. אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, קרי בנזק האובייקטיבי שנגרם. נדרשת הפרה של ממש הפוגעת פגיעה חמורה וקשה באינטרסים הלגיטימיים של הנפגע.

הפרת תום לב בביטול חוזה.

בענייננו נקבע כי הפרת חובת תום הלב והפרת החיוב החוזי למסור ממכר מתאים, היו יסודיות, המזכות בתרופת הביטול. הפרת חובת תום לב בנסיבות מחמירות, של הפרת חובת אמון, עשויה להצדיק, כשלעצמה, תרופת ביטול חוזה. בנוסף, תרופות האכיפה והפיצויים אינן מעשיות בענייננו. לפיכך, בית המשפט קובע כי חוזה המכר מבוטל ועל המוכרת להשיב לקונה את ששילמה.

*ת"א (מחוזי-ב"ש) 35947-06-12 ש.ש. אשקלון יזמות ופיתוח בע"מ נ' הדרי אשקלון אגודה שיתופית חקלאית בע"מ, בפני כב' השופט שלמה פרידלנדר (נבו, 31.12.2015).

   = "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.

* אנו מזמינים אתכם לעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".