שימוש בקרקע חקלאית.
דומה כי לאחרונה חלה התעוררות חיובית אצל מרכזי המשקים בקיבוצים. ואל משרדי מגיעות פניות רבות שמטרתן להסדיר השימוש בקרקע חקלאית בקיבוץ. בהתאם לחוק ההתיישבות, בבחינת "להקדים תרופה למכה". מצאתי לנכון להאיר עינכם לסוגיות הקשורות לחוק זה. שיש או עתידה להיות לו השפעה כמעט על כל קיבוץ וקיבוץ.
חוק ההתיישבות החקלאית.
מרבית הקיבוצים המחזיקים בקרקע חקלאית כפופים להוראותיו של חוק ההתיישבות החקלאית (סייגים לשימוש בקרקע ובמים). תשכ"ז-1967 (להלן: "החוק"). חוק זה מסדיר את השימוש המותר בקרקע חקלאית. בתמצית יוסבר, כי חוק ההתיישבות קובע. כי מי אשר קיבל קרקע ומים מהמדינה לשימוש חקלאי ייעשה בהם שימוש לעצמו ולא יעבירם לאחרים. הקניית זכויות בקרקע, יצירת שותפות, הקניית זכות מגורים ועוד, מוגדרים בחוק כ"שימוש חורג". ויתאפשרו רק לאחר קבלת היתר משר החקלאות או ממי שהשר הסמיכו לכך, היינו מהרשות המוסמכת.
נוהל חוק ההתיישבות 2015.
מניסיוני, רובן המכריע של הבקשות להיתר שימוש חורג מתייחסות לבקשה ליצירת שותפות. דעו כי ביום 11.2.15 פורסם באתר האינטרנט של משרד החקלאות "נוהל חוק ההתיישבות 2015" (להלן: "נוהל העבודה"). נוהל זה מגדיר את אופן הטיפול בבקשות לקבל היתרים לשימוש חורג לפי החוק. וכן קובע כללים לעניין פיקוח ואכיפה יזומה במקרים בהם עולה חשד להפרת החוק.
שותפות אמת בשימוש בקרקע חקלאית.
סעיף 9 לנוהל העבודה קובע. כי במסגרת בדיקת הבקשה, בודק הממונה לביצוע חוק ההתיישבות האם ההתקשרות בין המחזיק לבין המתקשר הינה "שותפות אמת". בהתאם לפסיקת בתי המשפט, שותפות אמת הינה שותפות. שבה כל הצדדים להתקשרות נושאים בסיכון להפסדים ובסיכוי לרווחים. בהתאם, בנוהל העבודה צוין כי ההכרעה באשר לאישור הבקשה לשותפות. תיעשה לאחר בחינת נשיאת השותפים בסיכון ובסיכוי. וכן בהתאם לאינדיקציות נוספות המפורטות בסעיף 24 לנוהל העבודה. בין השאר, צוין כי אינדיקציה לשותפות אמת היא כי חלקו של השותף המחזיק בקרקע בהשקעה וברווחים. לא יפחת, ככלל, מ- 26%. בעניין זה צוין כי העמדת הקצאת המים והקרקע על ידי המחזיק בקרקע לטובת השותפות. לא תיחשב לצורך חישוב השקעתו כאמור. יחד עם זאת, את התשלום שמשלם המחזיק בקרקע עבור השימוש במים, ניתן לקחת בחשבון בבחינת השקעותיו בשותפות. מאחר שעלויות אלו הן חלק מההשקעה במיזם ומעלות הייצור.
חכירת משנה.
עוד צוין בנוהל העבודה. כי תשלומים מובטחים של המתקשר למחזיק ללא קשר לרווחי השותפות ("רנטה"). ובמיוחד תשלומים כאמור שיינתנו בתחילת המיזם עוד בטרם שנשא המיזם פירות. מצביעים, ככלל, על הסכם לחכירת משנה ולא על שותפות אמת.
פער לטובת המחזיק.
הובהר. כי מקום שבו יש פער לטובת המחזיק. בין חלוקת החבות בהשקעה ו/או בהוצאות השוטפות לבין חלוקת הרווחים. הדבר ייחשב כאינדיקציה לכך שפער זה מסתיר מאחוריו "רנטה". לדוגמא- מצב שבו בהסכם מצוין שהחלוקה בהשקעות היא 26% עבר המחזיק. ו- 74% עבור המתקשר. בעוד שהחלוקה ברווחים היא 50% למחזיק ו- 50% למתקשר. באופן דומה, גם העובדה כי מחזיק לא נושא בהפסדים תצביע על הסכם לחכירת משנה. ולא על שותפות אמת.
תנאים נוספים להבחנה בשותפות.
לעומת זאת, התקשרות הכוללת הלוואה. לפיה המחזיק בקרקע לא יהיה זכאי לרווחים בטרם יחזיר את מלוא ההלוואה שקיבל. תהווה אינדיקציה לשותפות אמת. כך, גם השתתפות של המחזיק בקבלת החלטות העוסקות בניהול הפעילות החקלאית והעסקית; שותפות ניהול ספרים; והבקרה החשבונאית; יעידו על שותפות אמת. היעדרם של אלה תהווה אינדיקציה שלילית לקיומה של שותפות כאמור. כמו כן, מידת ההשקעה של המחזיק בקרקע הינה סממן נוסף למעורבות. ככל שהמחזיק בקרקע השקיע בשותפות בשיעור גדול יותר, כך תיטה הרשות לראותו כשותף. כזה הלוקח סיכון. ויפחיתו את הדרישה למעורבותו בנעשה בשטח. חלוקת נכסי וחובות השותפות בין השותפים ביחס ישר למידת השקעתם בשותפות. מהווה עוד אינדיקציה לשותפות אמת. כך גם מידת היכרותו של המחזיק עם מה שקורה בשטח. (עובדים, סוגי גידול, מיקום שטחים חקלאיים, תפעול שוטף של המיזם וכו'). יעידו אם זוהי שותפות אמת אם לאו.
רפרנט חוק ההתיישבות החקלאית.
הבקשה לשימוש חורג עוברת לעיון רפרנט חוק ההתיישבות החקלאית במחוז הרלוונטי, המוודא כי לבקשה צירפו את כל המסמכים כנדרש. הרפרנט מעביר את הבקשה וחוות דעתו לממונה תוך 14 ימי עבודה. הממונה מעביר את הבקשה, תוך 7 ימי עבודה, לפי שיקול דעתו, לרכז חוק ההתיישבות ב"סיירת הירוקה". הרכז מעביר את הבקשה למנהל המרחב בסיירת הירוקה לצורך בדיקה והכנת חוות דעת. את חוות הדעת מגבשת הסיירת הירוקה תוך 21 ימי עבודה ומעבירה אותה לממונה. בתוך 14 ימי עבודה מיום קבלת חוות הדעת של הסיירת הירוקה, ידון הממונה בבקשה וייתן החלטתו.
חשיפה לתביעה בשל שימוש חורג בקרקע חקלאית.
עליכם לדעת, כי העושה שימוש חורג בקרקע ללא קבלת היתר חושף עצמו לכך כי הרשות תגיש נגדו תביעה לועדת ההכרעה אשר הקימו מכח החוק. הרשות יכולה לדרוש מהוועדה את הפקעת זכותו של המפר בקרקע בה הוא עושה שימוש חורג ללא היתר, ואם זוהי הפרה חוזרת אף את הפקעת זכותו לגבי כל הקרקע בה הוא מחזיק. כמו כן, המפר חושף את עצמו לתביעת פיצויים מטעם צד ג' איתו התקשר.
המלצה.
בשנים האחרונות החלה מגמה של אכיפת החוק על ידי הרשות ובמקרים שונים אף השתמשה הרשות בסמכותה להפקיע שטחים. לפיכך, המלצתי היא להסדיר השימוש בקרקע החקלאית בהתאם לחוק לאחר קבלת ייעוץ משפטי מתאים שילווה גם את עריכת ההסכם אשר מגישים בסופו של יום לאישור הרשות.
* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.
= "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי- מינהלי וליטיגציה.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL
ובפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור".
