לוגו איילת

פיצויים בגין הוצאות נלוות להפקעה

הנני מתגורר במושב במרכז הארץ. הפקיעו לי חלק מהחלקה שברשותי לטובת סלילת כביש. ברצוני לשאול האם זכאי נפקע לשיפוי על הוצאות נלוות בעקבות הפקעה. בנוסף לפיצוי לו הוא זכאי בגין ההפקעה גופא (פיצויים על ההפקעה)?.

פיצויים על הפקעה.

בשאלה עקרונית זו דן בית המשפט העליון. במסגרת פסק הדין שנתן ממש לאחרונה, ביום 27.1.14[1]. באותו עניין הפקיעה מע"צ חלקה שהיתה בבעלות הנפקעים. לטובת סלילת כביש. הנפקעים טענו, כי על מנת להחזירם למצב בו היו עובר להפקעה. יש לשפותם על ההוצאות שהוציאו בעקבות ההפקעה. כגון: אגרות משפט ושכר טרחת עורכי דין בגין כל ההליכים. שכר טרחת השמאי ויועצים שונים בתחום שמאות הנכסים. הוצאות העברת תכולת הבית ועוד.

הוצאות נילוות.

מע"צ טענה כי הם אינם זכאים לכל תשלום נוסף מעבר לשווי החלקה והבית אשר הפקיעו מהם. במחלוקת שנפלה בין הצדדים קבע בית המשפט העליון כי על אף היעדרו של מקור חוקי מפורש. הפסיקה הכירה זה מכבר בחובת הרשות המפקיעה לשיפוי הנפקע בגין הוצאות נלוות. כך, קבע בית משפט כי הנפקע זכאי להוצאות העברה, שמאי, תיווך, ושכר טרחת עורך דין. – בין אם זהו בית מגורים ובין אם עסק. כמו כן, כאשר עסקינן בעסק שהתנהל כחוק, הכירו בהוצאות התאמה, אובדן מוניטין ואובדן רווחים.

אובדן רווחים.

לעניין זה אפשר להבחין בין שלושה סוגי הפסדים:. הפסד רווחים מוחלט מקום בו בלתי אפשרי לפתוח עסק חלופי; הפסד רווחים לתקופה קצובה עד להעברת העסק למקום החלופי או עד לתום תקופת ההרצה של העסק החלופי; והפסד רווחים קבוע בשיעור מסויים בשל העברת העסק למקום חדש. בית המשפט פסק כי לצורך הזכות לשיפוי-פיצוי אין להבחין בין הסוגים השונים של אובדן רווחים. כמו כן פסק כי כאשר הפקיעו בית ששימש למגורים בפועל, הזכות לדיור חלופי נובעת מהתכלית הסוציאלית. ומכאן שיש להכיר גם בזכות לשיפוי בגין ההוצאה הנלווית של מס רכישה עבור הדיור החלופי.

זכויות גילום שלא הוכרו.

לעומת זאת, הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע "לגילום" או לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון. כמו כן, הפסיקה לא הכירה בזכות של קרקע/בית עסק לשיפוי בגין מס רכישה עבור רכישת קרקע/בית עסק חלופי, וכן לא הכירו בהוצאות נלוות שמטרתן לשפר את מצבו לעומת המצב שלו ערב ההפקעה.

הפקעה לעומת מכירה מרצון.

כחלק מההצדקות להכרה בזכות האדם שהפקיעו ממנו, לפיצוי בגין הוצאות נלוות. דוחה בית המשפט את הטענה. לפיה הכרה בהוצאות נלוות להפקעה מעמידה אותו במצב טוב יותר ממוכר מרצון. אשר צריך לממן מכיסו את כל ההוצאות הנלוות לרכישת נכס חלופי. דוגמת הוצאות העברה, תיווך, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה וכיו"ב.

פיצויים.

בית המשפט מציין. כי אמנם, לצורך קביעת סכום הפיצוי קובע המחוקק כי "בית המשפט לא יביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה".  ובכך ביטא המחוקק את העקרון כי הפיצוי יהיה לפי "שווי השוק". אולם, השוואת מצבו של הנפקע למצבו של מי שמכר את המקרקעין מרצון היא פיקציה משפטית. שהרי מבחינתו, אין זה משא ומתן המשתכלל לחוזה. ומשקף את גמירות דעתם של הצדדים. אלא זוהי "הצעה שאי אפשר לסרב לה".

הפסדים שלא הוכרו.

בנוסף, נקבע כי אין להכיר בנזקים אחרים הכרוכים בהפקעה – הנפקע אינו זכאי לפיצוי בגין הקשר הרגשי והערך הסובייקטיבי של הקרקע בעיניו, או בגין אי רצונו להיפרד מהמקרקעין או חוסר הנוחות בעזיבת בית מגוריו. ואם לא די בכך, הנפקע נפגע מהוראות חוק שונות אשר מפחיתות משווי פיצויים על הפקעה. במצב דברים זה, קובע בית המשפט, אין להלקות את הנפקע עוד יותר, וראוי לשפותו על ההוצאות הנלוות הנובעות במישרין ובעקיפין מהעיתוי המוקדם של מכירה שנכפתה עליו, וכן מהצורך לרכוש נכס חלופי. לבסוף נקבע כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות. על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות, וכן עליו לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

 

* "איילת רייך – משרד עורכי דין וגישור" מתמחה באגודות שיתופיות, בתחום המסחרי-מינהלי-חקלאי וליטיגציה.

 * המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.

 

[1] עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (פורסם בנבו)

שיתוף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

תוכן העניינים

חדש

פוסטים קודמים

צוואה ירושה
ירושה / צוואה – איך זה עובד?

כיום, יותר מבעבר, ערים חברי הקיבוצים השונים, מופרטים ומסורתיים כאחד, לחשיבות הסדרת חלוקת רכושם לאחר מותם. במסגרת הרצאות שאני מעבירה לחברי קיבוצים בנושא ירושות וצוואות אני למדה כי אצל

ביטול חוזה עקב עושק או כפיה

הקיבוץ הינו יישות משפטית המסווגת כאגודה. ומטבע הדברים מתקשר בהסכמים רבים ומגוונים. לעיתים הצד המתקשר עם הקיבוץ מבקש לבטלו. בטענה כי הקיבוץ הינו הגוף החזק. וככזה כפה על הצד

Call Now Button