פיצויים בגין הוצאות נלוות להפקעה

הנני מתגורר במושב במרכז הארץ. הפקיעו לי חלק מהחלקה שברשותי לטובת סלילת כביש. ברצוני לשאול האם זכאי נפקע לשיפוי על הוצאות נלוות בעקבות הפקעה. בנוסף לפיצוי לו הוא זכאי בגין ההפקעה גופא (פיצויים על ההפקעה)?.

פיצויים על הפקעה.

בשאלה עקרונית זו דן בית המשפט העליון במסגרת פסק הדין שניתן ממש לאחרונה, ביום 27.1.14[1]. באותו עניין הפקיעה מע"צ חלקה שהיתה בבעלות הנפקעים לטובת סלילת כביש. הנפקעים טענו, כי על מנת להחזירם למצב בו היו עובר להפקעה, יש לשפותם על ההוצאות שנגרמו להם בעקבות ההפקעה. כגון: אגרות משפט ושכר טרחת עורכי דין בגין כל ההליכים. שכר טרחת השמאי המוסכם ויועצים שונים בתחום שמאות הנכסים. הוצאות העברת תכולת הבית ועוד.

הוצאות נילוות.

מע"צ טענה כי הנפקעים אינם זכאים לכל תשלום נוסף מעבר לשווי החלקה והבית אשר הופקעו. במחלוקת שנפלה בין הצדדים קבע בית המשפט העליון כי על אף היעדרו של מקור חוקי מפורש. הפסיקה הכירה זה מכבר בחובת הרשות המפקיעה לשיפוי הנפקע בגין הוצאות נלוות. כך, נקבע כי הנפקע זכאי להוצאות העברה, שמאי, תיווך, ושכר טרחת עורך דין. – בין אם מדובר בבית מגורים ובין אם מדובר בעסק. כמו כן, כאשר מדובר בעסק שהתנהל כחוק, הוכרו הוצאות התאמה, אובדן מוניטין ואובדן רווחים.

אובדן רווחים.

לעניין זה ניתן היה להבחין בין שלושה סוגי הפסדים:. הפסד רווחים מוחלט מקום בו לא ניתן לפתוח עסק חלופי; הפסד רווחים לתקופה קצובה עד להעברת העסק למקום החלופי או עד לתום תקופת ההרצה של העסק החלופי; והפסד רווחים קבוע בשיעור מסויים בשל העברת העסק למקום חדש. בית המשפט פסק כי לצורך הזכות לשיפוי-פיצוי אין להבחין בין הסוגים השונים של אובדן רווחים. כמו כן נפסק כי כאשר הופקע בית ששימש למגורים בפועל, הזכות לדיור חלופי נתפשת כנובעת מהתכלית הסוציאלית. ומכאן שיש להכיר גם בזכות לשיפוי בגין ההוצאה הנלווית של מס רכישה עבור הדיור החלופי.

זכויות גילום שלא הוכרו.

לעומת זאת, הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע "לגילום" או לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון. כמו כן, הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע של קרקע/בית עסק לשיפוי בגין מס רכישה עבור רכישת קרקע/בית עסק חלופי, וכן לא הוכרו הוצאות נלוות שנועדו לשפר את מצב הנפקע לעומת מצבו ערב ההפקעה.

נפקע לעומת מוכר מרצון.

כחלק מההצדקות להכרה בזכות הנפקע לפיצוי בגין הוצאות נלוות דוחה בית המשפט את הטענה. לפיה הכרה בהוצאות נלוות להפקעה מעמידה את הנפקע במצב טוב יותר ממוכר מרצון. אשר נאלץ לממן מכיסו את כל ההוצאות הנלוות לרכישת נכס חלופי. דוגמת הוצאות העברה, תיווך, שכר טרחת עורך דין, מס רכישה וכיו"ב.

פיצויים.

בית המשפט מציין. כי אמנם, לצורך קביעת סכום הפיצוי קובע המחוקק כי "בית המשפט לא יביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה".  ובכך ביטא המחוקק את העקרון כי הפיצוי יהיה לפי "שווי השוק". אולם, השוואת מצבו של הנפקע למצבו של מי שמכר את המקרקעין מרצון היא פיקציה משפטית. שהרי מבחינת הנפקע, אין מדובר במשא ומתן המשתכלל לחוזה ומשקף את גמירות דעתם של הצדדים. אלא מדובר ב"הצעה שלא ניתן לסרב לה".

הפסדים שלא הוכרו.

בנוסף, נקבע כי אין להכיר בנזקים אחרים הכרוכים בהפקעה – הנפקע אינו זכאי לפיצוי בגין הקשר הרגשי והערך הסובייקטיבי של הקרקע בעיניו, או בגין אי רצונו להיפרד מהמקרקעין או חוסר הנוחות בעזיבת בית מגוריו. ואם לא די בכך, הנפקע נפגע מהוראות חוק שונות אשר מפחיתות משווי פיצויים על הפקעה. במצב דברים זה, קובע בית המשפט, אין להלקות את הנפקע עוד יותר, וראוי לשפותו על ההוצאות הנלוות הנובעות במישרין ובעקיפין מהעיתוי המוקדם של מכירה שנכפתה עליו, וכן מהצורך לרכוש נכס חלופי. לבסוף נקבע כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות. על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות, וכן עליו לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

* "איילת רייך – משרד עורכי דין וגישור" מתמחה באגודות שיתופיות, בתחום המסחרי-מינהלי-חקלאי וליטיגציה.

 * המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.


[1] עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (פורסם בנבו)

שיתוף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

תוכן העניינים

חדש

פוסטים קודמים

Call Now Button
וואטסאפ
צריכים עזרה?
עורכת דין איילת רייך
שלום,
אפשר ליצור איתי קשר גם בוואטסאפ