הזכות לפיצויי הפקעה בתום חוזה החכירה/ מאת: איילת רייך-מיכאלי, עו"ד ונוטריון, בוררת ומגשרת

האם יש לראות במבקשת, ששטחה נלקח בהפקעה על ידי הוועדה המקומית, כחוכרת של המקרקעין, על אף שהסכם החכירה הסתיים, או שיש לראות בה כמי שמחזיקה בזכות מוגבלת לעיבוד המקרקעין לזמן קצר? זו השאלה שנדונה בפסק דין שניתן לאחרונה (28.7.19)* בבית משפט המחוזי-מרכז בלוד. למותר לציין כי לשאלה זו חשיבות מכרעת בדבר מהות הזכויות המופקעות. מאחר ונושא זה רלוונטי לקיבוצים רבים המחזיקים בקרקע מכח הסכמי חכירה לדורות, בחרתי לסקור בפניכם את עיקרי פסק הדין החשוב שניתן בסוגיה.

תיאור מקרה – חכירה מרמ"י.

המבקשת באותו עניין היא חברה העוסקת בנטיעה ובעיבוד פרדסים ומטעי פרי. המבקשת חכרה מרשות מקרקעי ישראל ("רמ"י") את המקרקעין בהתאם להסכם חכירה, לתקופה של 49 שנים החל מיום 1.9.1960 ועד ליום 31.8.2009. לאחר שהסתיימה תקופת החכירה פנתה המבקשת לרמ"י בבקשה לחידוש החכירה. רמ"י השיבה לפניה זו ביום 27.12.2010 והודיעה למבקשת כי הבקשה הועברה לבדיקת המחלקות המקצועיות על פי נהליה וכי לאחר קבלת חוות הדעת ימשך הטיפול "לצורך חידוש חוזה החכירה". בכל אותה תקופה המבקשת המשיכה להחזיק במקרקעין ולעבד אותם ואף שילמה את התשלומים הנדרשים על ידי רמ"י, אשר הוגדרו כ"דמי חכירה/ דמי שימוש".

תפיסת המקרקעין ע"י המועצה האיזורית.

במקביל, ביום 4.9.12, בתום הליך הפקעה שנמשך מספר שנים, תפסה המועצה האזורית חבל מודיעין את החזקה במקרקעין של המבקשת, כאשר השטח המופקע הוא בגודל של 55,034 מ"ר.

פנייה לועדה המקומית.

בשנת 2014 פנתה המבקשת לוועדה המקומית בדרישה לתשלום פיצויים בגין הפקעת שטחה. הוועדה דחתה את דרישת הפיצויים בנימוק שלמבקשת אין זכויות במקרקעין לאחר שהסכם החכירה הסתיים. לאור דחייה זו הגישה המקשת את התובענה לבית המשפט.

טענת המבקשת – פיצויים על הפקעה.

בכתב התביעה טענה המבקשת כי יש לפצות אותה בגין השטח שהופקע. שכן אלמלא ההפקעה הייתה רמ"י מחדשת את הסכם החכירה. בדיוק כפי שעשתה ביחס לחלקות אחרות שנכללו בהסכם החכירה שפג תוקפו. המבקשת טענה כי לא הפרה את הסכם החכירה ורמ"י מעולם לא דרשה את ביטולו ולכן היה מחדשו.

טענות המשיבה – פקיעת הסכם החכירה.

מנגד טענה הוועדה כי משפקע הסכם החכירה המבקשת אינה זכאית לפיצוי כלשהו בגין הפגיעה במקרקעין. לטענת הוועדה, בהתאם לפסיקת בתי המשפט רק זכויות המוקנות באופן בלתי מותנה מקימות זכות לפיצוי. וכי על הטוען לפגיעה בזכויותיו במקרקעין להוכיח כי אכן עמדה לו זכות במקרקעין. וכי אין מדובר באפשרות ספקולטיבית בלבד. לטענת הוועדה, יש לקבוע כי בנסיבות בהן לא הוארך הסכם החכירה בפועל, הרי שהמבקשת אינה זכאית לכל פיצוי. שכן היא מחזיקה בזכות ספקולטיבית בלבד

חידוש החכירה.

במסגרת ההליך המשפטי הופנו שאלות לרמ"י. במסגרת תשובותיה הבהירה רמ"י, בין השאר, כי לולא ההפקעה וככל ולא הייתה מניעה לחידוש החכירה. היא הייתה פועלת "לבחינת חידוש החכירה בתנאי החלטת המועצה ביחס לשטח החוזה". בעניין זה טענה המבקשת, ובית המשפט קבע כי טענתה לא נסתרה, כי ההסכמים לא נחתמו בשל עיכובים בירוקרטיים בלבד. ולא בשל בעיות מהותיות.

חכירה לדורות.

בהמשך לכך קבע בית המשפט בפסק דינו כי התנהגותה של רמ"י מביאה למסקנה. כי למבקשת קמה הזכות לחתום עם רמ"י על חוזה חכירה לדורות ביחס למקרקעין שהופקעו. זאת, נוכח העובדה כי רמ"י לא דחתה את הבקשה לחידוש הסכם החכירה. וכן שלחה שוברים הנושאים את הכותרת דמי חכירה, לא התנגדה להמשך החזקה והעיבוד. ואף הייתה נכונה להחכיר את יתרת השטח שלא הופקע. משכך, ברי כי אין לראות בזכותה של המבקשת כזכות של שוכר של קרקע חקלאית לזמן קצר לצורך עיבודה. אלא יש לראות במבקשת כמי שניטלה ממנה זכות חכירה לדורות.

שימוש חורג בקרקע.

בית המשפט המשיך וציין כי בפסיקה כבר נדונה שאלת זכותו של מחזיק המשתמש בקרקע "שימוש חורג". מבלי שניתן לו היתר לכך, לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק. בהקשר זה נקבע כי על הטוען לפגיעה בו להוכיח כי הסיכוי לקבלת ההיתר לשימוש חורג אינו קלוש. או שהוא לפחות בגדר ציפיה סבירה. מכאן, קובע בית המשפט, ניתן להשאיל גם לענייננו. כלומר, על המבקשת הנטל להוכיח כי הסיכוי להארכת הסכם החכירה הוא בגדר ציפייה סבירה. כאמור, מסקנת בית המשפט היא כי המבקשת עמדה בנטל זה.

סיכום – פיצויי הפקעה.

עוד נקבע בפסק הדין כי בתי המשפט כבר הכירו במי שהיה צד לחוזה מתחדש לשלוש שנים כחוכר לדורות לעניין פיצויי הפקעה. בית המשפט קובע כי לטעמו אין מקום לקבוע כי מי שממתין להארכת חוזה חכירה לדורות זכותה פחותה ממי שהוא צד לחוזה מתחדש לשלוש שנים.
לאור האמור, בית המשפט קובע כי יש לראות במבקשת כחוכרת לדורות של המקרקעין והיא זכאית לפיצויי הפקעה בהתאם.

*ה"פ (מחוזי מרכז) 14751-10-16 פרי אור
בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין
 (פורסם בנבו,
28.07.2019)

* המידע המופיע הוא
כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.

* "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוציםמושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.

הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן נכתב אחרת.

* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק:
"איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".

שיתוף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

תוכן העניינים

חדש

פוסטים קודמים

דמי עזיבה

לא אחת פונים למשרדי, הן קיבוצים והן חברי קיבוץ לשעבר, בשאלת הזכאות לקבלת דמי עזיבה. מצאתי לנכון לייחד טור זה לסקירה תמציתית של הכללים החלים

הליכי בחירות לאגודה

פנה אלי חבר קיבוץ ממרכז הארץ. אשר מעוניין להציע את מועמדותו לתפקיד מרכז המשק בקיבוץ. וביקש לדעת מהם הכללים החלים על בחירתו. והאם יכול להיות

ביטול זכייה ב- התמחרות

הקיבוצים, בהיותם גופים מתחום 'המשפט הפרטי' פטורים מהחובה לערוך מכרזים לצורך קבלת עבודה או שירותים. יחד עם זאת, על מנת להפחית עלויות או לחילופין להשיא

Call Now Button
וואטסאפ
צריכים עזרה?
עורכת דין איילת רייך
שלום,
אפשר ליצור איתי קשר גם בוואטסאפ