לוגו איילת

חלף היטל השבחה/ איילת רייך-מיכאלי, עו"ד

האם על אגודה לשלם היטל השבחה במקרה של שינוי ייעוד קרקע חקלאית לצורך הקמת תחנת דלק?. זו השאלה שנדונה לאחרונה (3.2.20)* בהחלטה של וועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה – מרכז. החלטתה החשובה של הוועדה רלוונטית לאגודות רבות ועל כן בחרתי לסקור בפניכם את עיקריה.

תיאור מקרה – תחנת דלק.

העוררת באותו עניין היתה אגודה שיתופית. הרשומה כבעלת זכויות של בר רשות במשבצת הישוב. בהתאם לחוזי משבצת מתחדשים בינה לבין רמ"י. ביום 1.7.15 אושרה תכנית במקרקעין אותה יזמה האגודה. שנועדה בעיקרה לשנות את ייעוד המקרקעין שבשטח האגודה. מחקלאי לתחנת דלק ("התכנית המשביחה").

במסגרת זו הגישה האגודה לוועדה המקומית. בקשה להיתר בניה להקמת תחנת התדלוק. הוועדה המקומית אישרה את היתר הבניה. ובעקבות זאת הוציאה לאגודה דרישת תשלום היטל השבחה.

בערר שהגישה לוועדה הערר המחוזית. טענה האגודה כי אין מקום לחייב אותה בהיטל השבחה. מקום בו ישולם חלף היטל השבחה על ידי רמ"י. שאם לא כן, תחויב האגודה בכפל תשלום: הן לרמ"י  (דמי היוון בשיעור של 91%) והן לוועדה המקומית.

מנגד טענה הוועדה המקומית כי הדין מחייב חיוב האגודה בהיטל השבחה.

הועדה המקומית לתכנון ובנייה.

בהחלטה מציינת הוועדה. כי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע. כי החבות בהיטל השבחה חלה על הבעלים במקרקעין המושבחים. או על החוכר לדורות. עם זאת, חריג לכלל זה מצוי בסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק. אשר תוקן בשנת 1999. שם נקבע כי בהתקיים תנאים מסויימים ישולם לרשות חלף היטל השבחה. במקום היטל ההשבחה.  

סעיף זה מעגן למעשה את ההסכם שנערך בין רמ"י, משרד הפנים ומרכז השלטון המקומי. לפיו המינהל יעביר באופן שוטף לרשויות המקומיות אחוז מסוים. מסך התקבולים שהוא מקבל בגין עסקאות מסוגים שונים. עסקאות הנעשות במקרקעין בתחום הרשות כ"חלף היטל השבחה". בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים וקיבל תוקף של פסק דין בשנת 2013. עומד תשלום החלף על 12%.

הוראת הסעיף חלה על במקרקעין שמתקיימים לגביהם 3 תנאים, והם: א. המקרקעין הוחכרו בחכירה לדורות לשימוש חקלאי. ב. ייעוד המקרקעין שונה. ג. החוכר אינו רשאי לנצל את המקרקעין על פי ייעודם החדש או שהוא כן רשאי לעשות כן בכפוף לכך שיחתום על חוזה חכירה חדש או יתקן את החוזה הקיים.

על המשמעות שיש להסדר מיוחד זה על הרשויות המקומיות עמד בית המשפט העליון אשר קבע כי: "חלף היטל ההשבחה מועבר לרשויות המקומיות אף ללא קשר לקיומה של השבחה בקרקע. התוצאה היא שההסדר של חלף היטל השבחה הוא מיטיב מבחינות מסוימות בהשוואה להיטל השבחה, אך נחות ביחס אליו מבחינות אחרות. היתרון הנעוץ בו מהיבטן של הרשויות המקומיות הוא שמובטחים להן תשלומים בגין קרקעות המינהל שבתחומיהן אף במקרים שבהם לא הייתה השבחה בקרקע.

החיסרון נובע מכך שבמקרה של השבחה – שעשויה אף להיות משמעותית – הן יהיו זכאיות לתשלום מופחת".

מכאן עוברת הוועדה לבחון האם הוראת הסעיף חלה בענייננו.

דיון – שינוי ייעוד קרקע.

כאמור, התנאי הראשון כי המקרקעין הוחכרו לשימוש חקלאי. בעניין זה קובעת הוועדה כי אין מחלוקת בין הצדדים כי הן בהיבט החוזי והן בהיבט התכנוני יועדו המקרקעין מושא התכנית המשביחה לשימושי חקלאות במובן הרחב של המילה. הוועדה מפנה לפסיקת בית המשפט העליון לפיה בכללה של לשון "שימוש" אין באים אך מצבים של חכירה לייעוד חקלאי, אלא חכירה לשימושים חקלאיים רחבים יותר.

הוועדה קובעת כי גם בענייננו מדובר בשטחים שהושכרו לאגודה, בהיותה עוסקת בניהול וארגון ענייני הישוב החקלאי, כאשר המטרה המרכזית של השכירות היא לשימוש חקלאי וכאשר השימושים הנוספים המותרים על פי ההסכם, לצרכי מגורים מבני משק ומטרות ציבוריות, הם שימושים הנלווים לשימוש החקלאי שעומד בבסיס הקצאת הקרקע לאגודה. לפיכך ולאור הפרשנות הרחבה בה נקט בית המשפט העליון למונח "שימוש חקלאי", התנאי הראשון חל בענייננו.

התנאי השני הוא כי ייעוד המקרקעין שונה. סעיף זה מתקיים שכן מטרתה המוצהרת והמפורשת של התכנית המשביחה היא שינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות לתחנת תדלוק. 

בהתייחס לתנאי השלישי יש להראות, כי האגודה אינה זכאית לנצל את הקרקע על פי הייעוד החדש

או שהיא רשאית לעשות כן בכפוף לכך שתחתום על חוזה חכירה חדש או תתקן את החוזה הקיים.

חלף היטל השבחה.

בעניין זה קובעת הוועדה. כי למרות טענות הוועדה המקומית. בפועל, האגודה היתה צריכה לחתום על הסכם חדש מול רמ"י. המסדיר את זכותה לעשות שימוש במקרקעין לטובת תחנת תדלוק. והיא אף היתה אמורה לשאת בתשלום דמי היוון בשיעור של 91% מערך הקרקע. כתנאי לחתימתה של רמ"י על היתר הבניה לתחנת דלק. כלומר, גם התנאי השלישי חל בענייננו. כאשר לאור שיעור תשלום דמי ההיוון (91%) שצריה היתה האגודה להעביר לרמ"י. ברי הוא כי רמ"י זו שנהנתה בפועל מן ההשבחה ולא האגודה.

לסיכום קובעת הוועדה. כי הפועל היוצא מכל האמור הוא שסעיף 21 לתוספת השלישית לחוק חל בענייננו. ומכאן, שיש להחיל את ההסדר הקבוע בו. לפיו על רמ"י להעביר לוועדה המקומית חלף היטל השבחה. ולא ניתן לחייב את האגודה בהיטל השבחה.

 

* ערר (ועדות ערר – תכנון ובנייה מרכז) 265/16 ניצני עוז מושב עובדים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה לב השרון (פורסם בנבו, 03.02.2020)

* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת או ייעוץ. הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כתבנו אחרת.

   = "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.

אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".

שיתוף:

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב telegram
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

תוכן העניינים

חדש

פוסטים קודמים

צוואה ירושה
ירושה / צוואה – איך זה עובד?

כיום, יותר מבעבר, ערים חברי הקיבוצים השונים, מופרטים ומסורתיים כאחד, לחשיבות הסדרת חלוקת רכושם לאחר מותם. במסגרת הרצאות שאני מעבירה לחברי קיבוצים בנושא ירושות וצוואות אני למדה כי אצל

הסבת שימוש בנכס בקיבוצים

בקיבוץ פלוני התפנה מבנה ציבור והקיבוץ רוצה לבצע שימוש בנכס. הקיבוץ מבקש להפכו לדירת מגורים לאחר שישפץ את המבנה שיפוץ פנימי. האם הדבר אפשרי? נתחיל

ביטול חוזה עקב עושק או כפיה

הקיבוץ הינו יישות משפטית המסווגת כאגודה. ומטבע הדברים מתקשר בהסכמים רבים ומגוונים. לעיתים הצד המתקשר עם הקיבוץ מבקש לבטלו. בטענה כי הקיבוץ הינו הגוף החזק. וככזה כפה על הצד

Call Now Button