לוגו איילת
חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

פרשנות "זכרון דברים"/ איילת רייך-מיכאלי, עו"ד

במסגרת הניהול השוטף של העסקים נוהגים בעלי התפקידים ומנהלי הענפים, פעמים רבות, לערוך "זכרון דברים". או שלעיתים מכנים אותו "מסמך עקרונות". לעסקה שהם עתידים לבצע בשם הגוף אותו הם מייצגים. לעיתים זה מסמך שהצדדים כותבים בספונטאניות וללא יעוץ משפטי קודם. ועל כן נוטים "לזלזל" במשמעותו המשפטית. אלא שכאשר "העניינים מסתבכים", והצדדים לא מצליחים לחתום בסופו של דברים על ההסכם המפורט והסופי. ייתכן שתהיה שאלה האם אותו מסמך ראשוני אשר עליו חתמו מקים למי מהצדדים זכויות או חובות כלפי הצד השני. בסוגיה חשובה זו עסק פסק דין* שנתן לאחרונה (20.11.18) בית משפט השלום באשקלון. ועל כן בחרתי לסקור את עיקריו בפניכם.

תיאור מקרה – זכרון דברים למכירת נכס.

הנתבע באותו עניין היה בעליו של נכס באשקלון. ביום 21.2.17 חתמו התובעים כרוכשים והנתבע כמוכר זכרון דברים למכירת הנכס. על פי זכרון הדברים, הנכס יעלה סכום של 3,000,000 ₪ בתוספת מע"מ. בזיכרון הדברים הסכימו הצדדים, כי יחתמו הסכם מכר בהקדם האפשרי "בכפוף לבדיקת מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס". עוד קבעו בהסכם, כי "במידה והקונים יבטלו את החוזה בשל בעיות תכנוניות ו/או משפטיות בנכס. אזי יחזיר המוכר את דמי הרצינות באופן מיידי ומלא. מבלי שיהיו לו כל טענות ו/או דרישה כלפי הקונים".

ביטול זכרון הדברים.

לימים, ביטלו הרוכשים את זכרון הדברים. לטענתם, הם בדקו את מצבו התכנוני של הנכס וגילו, כי בניגוד למה שהצהיר המוכר. הנכס אינו כולל זכויות בניה צמודות אליו. היות שכך, זכאים הרוכשים לבטל את ההסכם ולקבל את דמי הרצינות בחזרה.

טענות המוכר.

המוכר טען מנגד, כי לא התחייב למכור את הנכס יחד עם זכויות בניה. הוא טען, כי היו אמורים לחתום הסכם מכר ולסיים את העסקה בתוך 30 יום. אלא שהתובעים משכו אותו, עד אשר הודיעו, כי הם מבטלים את הסכם המכר וכי הם מבקשים את דמי הרצינות בחזרה. רק לאחר שהנתבע סירב להחזיר את דמי הרצינות, העלו התובעים טענה, כי הם מבטלים את הסכם המכר עקב בעיה תכנונית. דהיינו אין לנכס זכויות בניה.

דיון – התובע כמתווך.

בפסק דינו מציין בית המשפט כי ההיכרות בין הצדדים החלה עוד לפני שחתמו על זכרון הדברים. כאשר בעל הנכס פנה אל אחד התובעים כמתווך במקרקעין, אשר יסייע לו למצוא מי שירכוש את הנכס. בסופו של יום, רכש אותו מתווך את הנכס יחד עם התובעים האחרים. מתוך דברי הנתבע בעדותו, אפשר להבין כי סוגיית זכויות הבניה עלתה בשיח שניהלו הוא ואותו תובע כשעבד כמתווך. כמו כן, המסרונים שהחליפו הצדדים הן בנוגע לבדיקות הרצויות, והן בנוגע למחיר הנכס הם מסרונים מאותו מועד. כך שעל פניו, ישנו יחס כלשהו בין מחיר הנכס ובין הזכויות אותם בדקו באותה עת. בית המשפט קובע כי העובדה שבסופו של יום התובע רכש את הנכס ולא שימש כמתווך בלבד, אינה מעלה ואינה מורידה. ואף מחזקת את הקשר שבין המחיר ובין זכויות הבניה. שכן אין ספק שהתובע לא יתעלם ממידע שמסרו לו בתפקידו כמתווך, כאשר הוא עצמו מבקש לרכוש את הנכס.

זכויות בנייה.

המוכר אישר עוד בעדותו כי כששוחח עם תובע נוסף עובר לחתימת ההסכם, שאל התובע באשר לזכויות הבניה. הוא טען, כי כשהשיב לשאלה מסר, כי אינו עוסק בכך וכי הוא מוכר את הנכס במצבו הוא. בית המשפט קבע כי לא סביר כי התובעים, למרות שסוגיה זו עלתה על הפרק, יחתמו על זכרון הדברים מבלי שיערכו בדיקה בעניינה. עוד הוכיחו התובעים כי בסופו של יום מכרו את הנכס במחיר נמוך יותר באופן משמעותי. בית משפט מקבל את העמדה כי עובדה זו מתיישבת יותר עם טענת התובעים. כי המחיר שקבעו שיקף נכס עם זכויות בניה, ששוויו גבוה יותר משוויו של הנכס ללא זכויות בניה.

ניסוח זכרון הדברים.

בית המשפט מסכים עם עמדת המוכר, כי היו יכולים לציין בזכרון הדברים בפירוש את נושא זכויות הבניה. אחד התובעים הינו עורך דין ויכול היה לנסח את ההסכם באופן מדוייק יותר. מנגד קבע ביהמ"ש כי אי אפשר להתעלם מכך שזהו זכרון דברים בכתב יד, וכנראה שהצדדים דייקו בלשון בעניין זה.

פירוש המסמך.

בית המשפט דוחה אף את טענת הנתבע, אשר טען בהתאם לחוק החוזים. לפיה בחוזה שאפשר לפרשו פירושים שונים יש לפרש נגד מנסח ההסכם. זאת, הן בשים לב לכך שהצדדים ערכו את המסמך באופן ספונטני. והן בשים לב לכך שאת המסמך אמנם כתב אחד התובעים, אך הצדדים כולם ישבו סביב השולחן בעת עריכתו. וגם הנתבע יכל להיות שותף לעריכת המסמך בזמן אמת.

פסק הדין – בית המשפט קיבל את התביעה.

לפיכך קבע בית המשפט. כי מכיוון שאין ראיה חיצונית כלשהי, שתתמוך בפרשנות. אותה מבקש הנתבע לתת לזכרון הדברים. ותוך תשומת לב לראיות החיצוניות הרבות שהתובעים הצביעו עליהן. ביהמ"ש מעדיף את הפירוש של התובעים לזכרון הדברים. ולכן הוא קובע, כי משעה שהתובעים בדקו ומצאו שהנכס הינו ללא זכויות בניה. התובעים היו זכאים לבטל את ההסכם, והנתבעים היו צריכים להחזיר להם את דמי הרצינות.

תא"מ (שלום אש') 7472-10-17 נתנאל טויזר נ' אברהם בטיטו (פורסם בנבו, 20.11.2018).

* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת או ייעוץ.
   = "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור". עוסקים ובקיאים בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL. ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".

שיתוף:

תוכן העניינים

חדש

פוסטים קודמים

ביטול מינוי בן ממשיך

שאלה: הוריי הסתכסכו עם אחי והם מעוניינים לבטל את ההכרה בו כבן ממשיך. הם מעוניינים לחלק את רכושם באופן שווה בין כל האחים. האם הדבר

Call Now Button