בתקופת הקורונה מתמודדים תושבי המדינה עם מציאות חדשה ומורכבת. אשר יוצרת, מטבע הדברים, גם דילמות משפטיות חדשות. דילמות אלו מגיעות לפתחם של בתי המשפט. ולפניהם עומדת המשימה לקבוע את הנורמות שיחייבו את כולנו. סוגיה בולטת, בה עסקתי כבר במסגרת טור זה, היא שאלת חובתם של בעלי עסקים – לשלם דמי שכירות בתקופה בה היה לא היה קיים מסחר, כבתקופה זו.
בפסק דין מהעת האחרונה (8.7.20)* דן בית המשפט המחוזי בתל אביב שוב בסוגיה זו. ובשל חשיבות הדברים בחרתי לסקור בפניכם את עיקרי הכרעתו.
תיאור מקרה – דמי שכירות בתקופת קורונה.
באותו עניין פנה נאמן של חברה הנמצאת בהליך פירוק לבית המשפט. וזאת בבקשה להורות כי קופת ההפעלה של החברה תהיה פטורה מתשלום דמי השכירות. עבור חנות שהיא שוכרת. זאת בגין התקופה החל מיום 19.3.2020 ועד ליום 15.4.2020. אשר בה החנות לא היתה בפעילות בעטיו של משבר הקורונה.
לטענת הנאמן, במצב דברים זה סעיף 15 לחוק השכירות פוטר את החברה מתשלום דמי השכירות. פטור זה חל, מכיוון שלא היה באפשרותה להפיק תועלת או הנאה מהנכס. עקב סיטואציות חיצוניות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. עוד טוען הנאמן כי חלה בנסיבות דנן הגנת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות). לאור העובדה שהנסיבות בגינן הם מבקשים שלא לשלם את דמי השכירות. משבר הקורונה, לא היו ידוע או צפוי לחברה ולא היה ביכולתה למנוע אותו.
מנגד טענה המשכירה כי דין הבקשה להידחות. ועל קופת ההפעלה לשלם את דמי השכירות במלואם בגין תקופת ההשבתה.
דיון – תנאי שכירות בימי קורונה..
בראשית פסק דינו דן בית המשפט בהוראת סעיף 15 לחוק השכירות הקובעת: "היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות. מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך. פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור…".
לעניין הוראה זו קובע בית המשפט – כי זו חלה רק כאשר סיכולה של מטרת השכירות נבע מנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. ברם, במקרה דנן, סיכולה של מטרת השכירות מבחינתו של הנאמן לא נבע מסיטואציות הקשורות במושכר. או בדרכי הגישה אליו, אלא בעטיו של משבר הקורונה. משבר בריאותי עולמי הוא אומנם סיטואציה חיצונית. אך הוא אינו קשור למושכר או לדרכי הגישה אליו. משכך סבור בית המשפט כי יש לדחות את בקשתו של הנאמן לפטור מתשלום דמי השכירות מכוחו של סעיף זה.
דיון – חוק התרופות.
מכאן עובר בית המשפט לדון בסעיף 18 לחוק התרופות. אשר קובע: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע. ולא היה עליו לדעת עליהן. או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען. כאשר קיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים – לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
סעיף זה מפרט שלושה תנאים מצטברים לתחולתה של הגנת הסיכול. 1. קיומן של סיטואציות מסכלות ההופכות את קיום החוזה – לבלתי אפשרי או לשונה באופן יסודי ממה שהצדדים הסכימו עליו. 2. העדר ידיעה או יכולת לצפות, בעת כריתת החוזה, את הנסיבות המסכלות. 3. חוסר יכולת של המפר למנוע את אותן נסיבות.
לעניין התנאי הראשון קובע בית המשפט. כי אפשרי לצפות במועד כריתתו של חוזה השכירות את עצם התפרצותן האפשרית של מגיפות כאלה ואחרות. אולם אף אדם לא היה יכול או צריך לצפות את מלוא השלכותיה מרחיקות הלכת של מגיפת הקורונה. בין השאר על הכלכלה וחיי המסחר, בישראל ובעולם כולו.
עם זאת, בית המשפט מטיל ספק בהתקיימותו של התנאי השני. כך, סבור בית המשפט, אפשר מחד להשקיף על חוזה השכירות כעל חוזה קיים. משום שמבחינתה של המשכירה, היא העמידה לרשות החברה את הנכס ובכך יצאה ידי חובתה החוזית. העובדה שמחמת מגיפת הקורונה לא פתחו את החנות לקהל הרחב אינה מעלה או מורידה. משמע, אמנם סוכלה מטרתה הסובייקטיבית של החברה, אך לא סיכלו את חוזה השכירות כשלעצמו. מאידך, אפשר להשקיף על חוזה השכירות ככזה שהיתה לו מטרה משותפת, הן של החברה והן של המשכירה. המטרה היא שהנכס יוכל לשמש את החברה לשם מכירת מוצריה לקהל הרחב. במובן הזה, קיום החוזה הפך שונה באופן יסודי בעטיו של משבר הקורונה. אזי תעמוד לחברה הגנת הסיכול לפי סעיף 18 לחוק התרופות.
החלטת ביהמ"ש – שכירות בתקופת קורונה.
בסופו של דבר, בית המשפט לא מכריע בשאלה זו וקובע כי בענייננו הנאמן הפיק תועלת כלכלית לא קטנה מהמשך החזקתו בנכס גם בתקופת ההשבתה. שכן, החנות היוותה את הפלטפורמה העיקרית שעליה ביסס הנאמן את פנייתו למציעים לשם קבלת הצעות לרכישת החברה ופעילותה. והיא אפשרה בסופו של דבר לנאמן למכור את הפעילות, זכויות השכירות והמלאי של החברה.
לבסוף מציין בית המשפט כי המשכירה אינה הבעלים של המושכר. לטענתה, בכל תקופת ההשבתה היא היתה צריכה לשלם דמי שכירות מלאים לבעלים. בית המשפט מבהיר כי אף אם היה מגיע למסקנה כי עומדת לנאמן הגנת הסיכול היה עדיין מחייב את קופת ההפעלה לשפות את המשכירה. זאת בגין דמי השכירות שהיא עצמה שילמה לבעל הנכס, בהתאם לסמכותו לפי סעיף 18(ב) לחוק.
* חדל"ת (מחוזי תל אביב-יפו) 26076-02-20 עו"ד ישראל בכר- נאמן של עמודי שלמה אחים ידגרוב סחר בע"מ נ' מערכות נוחות (2007) בע"מ (פורסם בנבו, 08.07.2020)
* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת או ייעוץ.
= "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" עוסקת ובקיאה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן כתבנו אחרת.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".
