עסקתי לאחרונה, לא מעט, ביחס שמעניקים בתי המשפט בפסיקותיהם לביטול או לאי עמידה בהסכמים בעקבות משבר הקורונה. בפסיקות אלו ניתחו בתי המשפט את הסוגייה הרגישה על רקע סעיף 18 לחוק החוזים תרופות. שעניינו "סיכול חוזה". במובן זה, פסק הדין שנתן לאחרונה (1.3.21)* בית המשפט השלום בתל אביב שונה. שכן לראשונה הוא עוסק בתביעה שבמרכזה הסכם שכירות. ובו סעיף ספציפי וחד משמעי המגדיר את המונח "כח עליון". בשל חשיבות הדברים בעת הזו בחרתי להביא בפניכם את עיקרי פסק הדין.
תיאור מקרה – שכירות מסעדה בקניון בזמן קורונה כח עליון.
התובעת באותו עניין היא חברה פרטית המפעילה את קניון העיר תל אביב בע"מ. ביום 5.6.2017 חתמה התובעת על הסכם שכירות עם הנתבעת, המפעילה מסעדה בקניון. במסגרת הסכם השכירות, הם קבעו כי תקופת השכירות הינה למשך חמש שנים. ובצדה אופציה להארכת התקופה בשתי תקופות נוספות בנות חמש שנים כל אחת.
הסכם תשלום חובות בטרם קורונה כח עליון.
לצדדים היתה מערכת יחסים סבוכה. המערבת היסטוריה של מחלוקות ואי הסכמות כבר מראשית הדרך. כשכל צד מחזיק בטענותיו הרבות כלפי הצד שכנגד. בהמשך לטענות אלה הם גיבשו הסכם עליו חתמו בפברואר 2020. במהלכו הם החליטו כי הנתבעת תשלם בגין חובותיה סך של כ-310,000 ₪, החל מחודש אפריל 2020.
פינוי הנתבעת מן המושכר לפני הקורונה כח עליון.
אולם את התשלום זה, על אף הסכמת הצדדים. לא קיבלה התובעת והנתבעת לא פרעה אותו. על רקע זה הגישה התובעת תביעה לפינוי הנתבעת מן המושכר. הנתבעת טענה להגנתה, בין השאר, כי לא שילמה את הסכום לנוכח משבר הקורונה.
דיון – הגדרת קורונה "כח עליון" בהתאם להסכם השכירות.
בפסק דינו קובע בית המשפט. כי לפתרון המחלוקת והכרעה בתביעה הוא בוחן את סעיף 17 להסכם השכירות בין הצדדים. שכותרתו "כח עליון", הקובע כך: "השוכר מצהיר ומתחייב כי המשכירה ו/או חברת הניהול לא תחשבנה כמי שהפרו את ההסכם. או שלא קיימו תנאי מתנאיו. אם הסיבה להפרת ההסכם או לאי קיום התנאי הינה כוח עליון. כוח עליון לצורכי הסכם זה משמעו שריפה, התפוצצות, פיצוץ, אסון טבע, שביתה, השבתה, מלחמה. צווי הפסקת עבודה מטעם הרשויות, הוראות או החלטות שיפוטיות מכל סוג שהוא. ו/או כל סיבה אחרת שאינה בהשפעת ובשליטת המשכירה ו/או חברת הניהול. ואינה תוצאה של רשלנות מצידן".
דיוקים בהסכם.
בהמשך לעניין סעיף זה, כתבו במסגרת נספח להסכם. כי: "במקום המילים "השוכר מצהיר ומתחייב" ירשמו: "הצדדים מצהירים ומתחייבים". במקום המילה "השוכרת" ירשמו: "הצדדים". בסוף הסעיף במקום "של השוכרת כנגד חברת המשכירה ו/או חברת הניהול". ירשמו: "צד כנגד השני".
השלכות כוח עליון על שני צדדי ההסכם.
לאור סעיף זה קובע בית המשפט כי הצדדים עצמם. ולאחר הסכמה ברורה וחד משמעית ביניהם. אשר אותה רואים בהסכם השכירות ובנספחיו. בחרו לפרש באופן ספציפי ונקודתי את המונח "כוח עליון". וכן להחיל את השלכותיו על התחייבויות הצדדים בצורה הדדית ושוויונית. כך שדין השוכר כדין המשכירה, בכל הנוגע לביטולו של ההסכם עקב כוח עליון.
משבר הקורונה "כח עליון".
בית המשפט ממשיך וקובע כי עת קבעו הצדדים כי משמעותו של כוח עליון היא, בין היתר, צווי הפסקת עבודה מטעם הרשויות, הוראות או החלטות שיפוטיות מכל סוג שהוא ו/או כל סיבה אחרת שאינה בהשפעת ובשליטת המשכירה ו/או חברת הניהול, הרי שאפשר להסיק בבירור כי משבר הקורונה הינו בגדרי מונח זה. כך, אין חולק כי תקנות לשעת חירום והוראות הממשלה ו/או הרשויות השונות, כפי שפירסמו עקב התפרצות נגיף הקורונה, בעקבותיהן אסורה פתיחת מסעדות ויש מגבלות חמורות על הפעלתן, מהוות הוראות או החלטות שיפוטיות התואמות את פירוש המונח "כוח עליון". בנוסף, זו סיבה שכמובן איננה בהשפעת ובשליטת המשכירה, השוכרת או חברת הניהול. לפיכך, סבור בית המשפט, כי יש להחיל את סעיף 17 להסכם השכירות ביחס למקרה הנדון.
הפרת ההסכם.
בית המשפט מדגיש כי לא זו בלבד שבסעיף הנ"ל לא כתבו "הפרה יסודית" בגין אי תשלום דמי השכירות במקרה של כוח עליון, אלא לא כתבו בו כלל את המושג "הפרה". משכך, הרי שהנתבעת לא ביצעה הפרה עת לא שילמה תשלום דמי השכירות מחמת כוח עליון.
לסיכום: – הגדרת הקורונה כח עליון.
באשר לטענת התובעת על הפרה הנוגעת לתקופה אשר קדמה למשבר הקורונה, אליה הצדדים סיכומו כי ישולם סכום של כ- 310,000 ₪, מקבל בית המשפט את הטענה כי אי מסירת ההמחאה הראשונה בחודש אפריל, בתוך תקופת הקורונה, נופלת להגדרת כח עליון, ומשכך לא נחשבת להפרה המקנה ביטול או פינוי. כך גם, באשר לטענת ההפרה הנוגעת לאי תשלום דמי שכירות בתקופת הקורונה, הרי שבית המשפט קובע כי הסוגייה נופלת אף היא בגדרי כח עליון, אשר לפי כוונת הצדדים, לא נחשב כהפרה.
הסתייגות בית המשפט.
עם זאת מדגיש בית המשפט כי אין לקבל מצב בו נכס מושכר לגורם כלשהו אשר אינו עומד בהתחייבויותיו ואינו משלם את דמי השכירות המוסכמים או את דמי השימוש הראויים בגינו והדברים חלים גם בתקופת משבר הקורונה. אלא שהדרך הראויה והנכונה בה יש להלך, מציין בית המשפט, הינה בבחינת כל מקרה לגופו ובעיון בכל סעיף וסעיף בחוזה הספציפי שנכרת בין הצדדים ובשים לב לנסיבות כל מקרה.
פסק הדין.
לפיכך, התביעה לפינוי הנתבעת מן המושכר, נדחית.
* תא"ח (שלום ת"א) 25522-12-20 קניון העיר תל אביב בע"מ נ' קפיטריה לב תל אביב בע"מ (נבו 01.03.2021)
* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.
= "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי דיני עבודה וליטיגציה. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן נכתב אחרת.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".
