שיוך דירות חוזי/איילת רייך-מיכאלי, עו"ד ונוטריון, בוררת ומגשרת

שיוך דירות.

הליך שיוך דירות בקיבוצים הינו הליך ארוך ומורכב. כתוצאה מכך, קיים פער זמן של שנים רבות בין ההחלטת השיוך שמקבל הקיבוץ. ועד להשלמת שיוך הדירות בפועל. מטבע הדברים, במהלך שלב הביניים הארוך הולכים חלק מהחברים לעולמם. דבר המעלה שאלות משפטיות שונות באשר לזכויות היורשים בדירות, עד לסיום הליך השיוך.
סוגיה זו נדונה בפסק דין שניתן לאחרונה (24.10.20). בבית משפט השלום בחיפה ומפאת חשיבותו בחרתי לסקור בפניכם את עיקריו.

תיאור מקרה – יורשי חבר קיבוץ.

התובעים באותו עניין היו יורשים של חברי הקיבוץ. הנתבע שהלכו לבית עולמם לאחר המועד הקובע בהתאם להחלטת השיוך. בתביעתם עתרו התובעים כי יינתן צו המעניק להם את זכות השימוש והחזקה בדירות. בהן התגוררו מורישיהם כשלב ביניים, עד להשלמת הליך השיוך הקנייני עליו החליט הקיבוץ בשנת 2004.

"שיוך חוזי".

התובעים סמכו את תביעתם על כך כי בשנת 2012 החליט הקיבוץ על "שיוך חוזי" ובמסגרת זו נקבע, בין השאר, כי השיוך החוזי לעניין החלטה זו משמעו, שהקיבוץ מעביר לבית האב הזכאי, ללא תמורה לקיבוץ, זכויות מסוימות בדירת המגורים שאותרה לבית האב לשיוך, על פי ובכפוף לעריכת הסכם בכתב שייחתם בין הקיבוץ לבין בית האב הזכאי.

טיעוני התובעים – ירושה.

התובעים טענו כי הם יורשיהם החוקיים של חברי קיבוץ ותיקים (המנוחים). אשר זכאים על פי החלטות הקיבוץ לשיוך דירותיהם. אלא שעל אף זכאותם, מסרב הקיבוץ להעביר לידיהם את זכות החזקה והשימוש בדירות. ואף משלשל לכיסו את דמי השכירות המשולמים בגין השכרת דירות אלו לאחרים. בעשותו כן, טענו התובעים, מעשיר הקיבוץ את קופתו שלא כדין.
נוכח התעשרותו מהמשך המצב הקיים, אף אין לקיבוץ עניין להשלים פורמאלית את הליכי שיוך הדירות, ולהעביר לידי התובעים את שמגיע להם בדין. התובעים ציינו כי אמנם הליך השיוך הקנייני טרם הושלם, אך הקיבוץ אינו פועל בהתאם להחלטתו לבצע הסדר שיוך חוזי כשלב ביניים שיאפשר ליורשים ליהנות מירושתם.

טיעוני הנתבע – קיבוץ.

מנגד טען הקיבוץ כי פעל רבות לקידום הליך השיוך הקנייני מול רשות מקרקעי ישראל, בכפוף למגבלות הסטטוטוריות. החלות עליו, לרבות חובתו לדאוג לצרכי חבריו לעת פרישה. הקיבוץ טען כי תנאי השיוך החוזי הוצגו במסגרת חוברת ההסדרים משנת 2012. בין התנאים בהסדר נכלל תנאי מתלה בדמות הסכמת רשות מקרקעי ישראל ואישורה להסדר השיוך החוזי. בפועל, טען הקיבוץ, רשות מקרקעי ישראל התנגדה להליך השיוך החוזי, שכן ראתה בו ניסיון לעקוף את הליך השיוך הקנייני וחובת תשלום דמי ההיוון הכרוכה בו.

דיון – זכויות קניין.

בפסק דינו חוזר בית המשפט, ראשית, על ההלכה לפיה לתובעים אין זכויות קנייניות בדירות מורישיהם. וכי זכות כאמור תקום, ככל שתקום, רק עם השלמת הליך השיוך הקנייני של הדירות.
עם זאת מדגיש בית המשפט. בענייננו לא הסתפק הקיבוץ בהחלטת השיוך הקנייני בלבד. כך, במסגרת חוברת ההסדרים לשנת 2012 הוצע לשקול, כשלב ביניים, ביצוע הליך שיוך דירות חוזי. כן הובאה הצעת החלטה לביצוע הליך שיוך חוזי לתקופה שתחילתה ביום הקובע, 23.6.2006, וסופה עם השלמת הליך השיוך הקנייני ורישום זכויות החכירה של חברי הקיבוץ בפנקס הזכויות.

דיון – שיוך דירות.

משמעות השיוך החוזי, כמפורט בסעיף 9 להצעת ההחלטה, היא "שהקיבוץ מעביר לבית האב הזכאי. ללא כל תמורה לקיבוץ. זכויות מסוימות בדירת המגורים שאותרה לבית האב לשיוך, על פי ובכפוף לעריכת הסכם בכתב שייחתם בין הקיבוץ לבין בית האב הזכאי". הצעת ההחלטה הוסיפה וקבעה את תנאי השיוך החוזי. ההצעה עלתה להצבעה ואישרוה ברוב הנדרש.
עם זאת, בית המשפט מקבל את טענת הקיבוץ. כי השיוך החוזי לא הסתיים בשל התנגדות רשות מקרקעי ישראל למהלך. נוכח התנגדות זו לא התקיים התנאי המתלה שנקבע במסגרת ההחלטה. כתנאי לכניסתה לתוקף. בית המשפט משתכנע כי רשות מקרקעי ישראל ביקשה למנוע מקיבוצים לבצע הליך שיוך חוזי, כעניין של מדיניות.

רשות מקרקעי ישראל.

כך עולה מהחלטת הנהלת הרשות מיום 4.9.2012, שם קבעו:"… בחודשים האחרונים הוגשו למנהל עשרות בקשות להיתר בניה בשטח המיועד למגורים בקיבוצים מתחדשים אשר טרם החלו ביישום מהלך של שיוך דירות בהתאם להחלטת מועצה 751 או 1155 … נראה כי התנהלות זו של הקיבוצים המתחדשים נועדה לעקוף את תשלום התמורה שנקבעה בהחלטות המועצה כתנאי להקניית זכויות קנייניות במקרקעין שהוחכרו לקיבוץ ישירות לחברים …".
בית המשפט קובע כי לא הסדירות בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל הליך של שיוך חוזי. והוא אף מגלם סטייה מהמדיניות הקרקעית כפי שהיתוו החלטות מועצה זו. בית המשפט מציין כי השאלה אם זהו הסדר רצוי אם לאו, אם יש בו לפגוע בקופה הציבורית אם לאו – אינם עניין בו על בית משפט זה להכריע במסגרת תקיפה עקיפה של החלטת אסיפה כללית של הקיבוץ.

פסק דין – הליך שיוך הדירות עדיין לא הסתיים.

לאור האמור, בית המשפט קובע כי מכיוון שרשות מקרקעי ישראל לא נתנה אישור לביצוע הליך שיוך חוזי בקיבוץ, לא נכנסו לתוקפן ההוראות הנוגעות לשיוך הדירות. כאמור בחוברת ההסדרים. בית המשפט מוסיף ודוחה את שאר הטענות שהעלו התובעים ובהתאם לכך דוחה את התביעה במלואה.

*   ת"א (שלום חי') 29638-04-17 אמנון אבישי נ' קיבוץ כפר המכבי (פורסם בנבו, 24.10.2020)

* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.

   = "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.

הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן נכתב אחרת.

* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".