פיצול נחלות

במושב בו אני מתגורר עולה שוב ושוב סוגיית פיצול הנחלות. האם תוכלי לתת רקע על התהליך?

פיצול נחלה.

ביום 14 בפברואר 1999 הוציא מינהל מקרקעי ישראל את הוראת אגף 62. בהוראה זו נקבעו הכללים לפיצול נחלה. אשר היוו מהפכה ושינוי תפישה לעניין עקרון שלמות הנחלה והעיקרון של אי פיצול הנחלה. להוראת האגף, קדמה הצעת ממשלה. אשר עסקה באפשרות של פיצול הנחלה למספר יחידות דיור. הצעת הממשלה אושרה בפסק דין אשר ניתן ביום 10 ביוני 2011 על ידי בג"צ.

החלטה 979.

החלטה 979 עוסקת בזכויות המגורים במושבים ובקיבוצים (להלן: "ההחלטה"). ההחלטה, ביקשה לעגן את זכויות החקלאים בישובים חקלאים בחלקת המגורים בנחלה. וזאת לאור המצב המעוות שבו החקלאי אשר בנה את ביתו בנחלה ועיבד את הקרקע עשרות בשנים, עלול למצוא עצמו במצב. בו הוא יידרש להשיב את הקרקע למדינה בעת שינוי ייעוד הקרקע.
ההחלטה קובעת שתי חלופות עבור בעל נחלה להסדר זכויותיו בחלקת המגורים. חלופה ראשונה, הסדר חלקי- שהינו תשלום דמי חכירה בסך של 3.75% משווי הקרקע למגורים. עם היקף בנייה בסיסי של 375 מ"ר ועד 2.5 דונם. כך, למעשה, מתאפשר בניית בית שלישי בשטח שלא יפחת מ- 160 מ"ר;

חלופה שניה – הסדר מלא.

חלופה שנייה, הסדר מלא- תשלום דמי רכישה בסך של 33% משווי ערך הקרקע של חלקת המגורים. הכוללת את מלוא זכויות הבניה, הן הקיימות והן העתידיות. במקרה זה, ניתן יהיה לפצל את הנחלה מבלי לקבל את אישור מנהל מקרקעי ישראל. אך בכפוף למגבלות תכנוניות: פיצול המגרש מחייב שבמגרש המפוצל תהיינה זכויות בניה למגורים שלא יפחתו מ- 160 מ"ר. ניתן להעניק למגרש המפוצל זכויות בניה בשטח העולה על 160 מ"ר. כל עוד בנחלה לא יוותרו פחות מ- 160 מ"ר זכויות בניה. מגבלות אלו מלמדות, כי בעל הזכויות בנחלה יוכל לפצל את חלקתו רק פעם אחת ולא יותר. שכן החובה להותיר זכויות בנייה של 160 מ"ר בנחלה ועוד 160 מ"ר בכל יחידה מפוצלת, אינה משאירה לבעל הזכויות די אחוזי בנייה לפיצול נוסף.

דמי רכישה.

המונח "דמי רכישה", הינו מונח חדש. והוא מגלם בחובו את דמי החכירה למגורים המפורטים לעיל. ביחד עם דמי הסכמה הנדרשים לתשלום בהעברת זכויות לצדדים שלישיים. מששולמו דמי הרכישה כאמור, יהא בעל הנחלה פטור מתשלומים רבים. כגון, בין היתר, מתשלום עבור זכויות בניה נוספות למגורים, תשלום עבור פיצול מגרשים ו/או יחידות דיור ועוד.

תנאים להצטרפות להסדר, ולאפשרות לפיצול הנחלה.

חשוב להדגיש, כי ההצטרפות להסדר בהתאם להחלטה הינו וולונטרי. ובעל הנחלה רשאי להחליט אם ההחלטה תחול עליו או לשמור על זכויותיו לפי המצב הקודם. יחד עם זאת, על מנת להצטרף להסדר על פי ההחלטה, על החקלאי חלה חובת עיבוד הנחלה ברציפות. לאורך כל תקופת החכירה. תניה זו תכליתה שמירה על האופי החקלאי של היישוב. וכן שומרת על הקשר בין החקלאי לבין המגורים בנחלה. תנאי נוסף להצטרפות להסדר בהתאם להחלטה, הינו הסדרת השימושים החורגים בנחלות. לרבות תשלום בגין השימוש עבור תקופות העבר. דבר זה עשוי להוות בעיה עבור בעלי נחלות רבים המקיימים שימושים חורגים בנחלות במהלך השנים.
עובר להחלטה, ניתן היה לפצל את הנחלה, אך בעל הנחלה היה חייב בתשלום של 91% מערך הקרקע למנהל מקרקעי ישראל. אחרי ההחלטה, התשלום יהיה בשיעור של 33.33% בלבד מערך המגרש המפוצל.

החידוש בהחלטה לגבי פיצול הנחלה.

החידוש הוא שלא תוטל על בעל הנחלה מגבלה בנוגע לחלוקה הפנימית של יחידות הדיור במסגרת זכויות הבנייה שיימסרו לו, ותבוטל ההגבלה שקובעת, כי יחידה שלישית בנחלה מותנית בכך שלבעל הנחלה יש נכד נשוי (הדרישה לרצף בין-דורי). כמו כן, על פי ההחלטה, יתאפשר לבעל הנחלה לפצל מגרש ליחידת מגורים מתוך הנחלה ולמכור אותו לצד שלישי. הסדר רישום חלקה א' של הנחלה כיחידת רישום נפרדת בשלמות, וכן הסדרת כל השימושים החורגים בנחלה ותשלום בגין תקופות העבר. חוכר אשר יבצע את הפיצול, יחתום על הסכם חכירה נפרד ביחס למגרש המפוצל עם מלוא זכויות הבניה למגורים, הן הקיימות והן העתידיות.

סיכום והמלצה.

אנו ממליצים לבחון את כדאיות יישום ההחלטה על כל נחלה באופן ספציפי. יש לבחון כדאיות כלכלית לאור עלויות המס והתשלומים המחויבים בדבר. כחלק מן השיקולים, מומלץ לבחון מה הסיבה בעטיה בעל הנחלה מבקש לפצלה. האם מדובר ברצון למכירה לצד ג' או במצוקת ההורים בסוגיית הבן הממשיך. המדובר בהליך סבוך ומשכך, יש לנקוט משנה זהירות טרם פיצול הנחלה ולהסתייע באנשי המקצוע המתאימים.

 "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה באגודות שיתופיות, בתחום המסחרי-מינהלי-חקלאי וליטיגציה.

* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.