לוגו איילת
חיפוש
סגור את תיבת החיפוש

היטל השבחה בהליך שיוך / מאת: איילת רייך-מיכאלי, עו"ד ונוטריון, בוררת ומגשרת

שיוך דירות.

הליך שיוך דירות הינו הליך ארוך ומורכב שנמשך שנים רבות. "מצב הביניים", עד להשלמת הליך השיוך, מעורר שאלות משפטיות ייחודיות בעלות השלכות כספיות נרחבות. באחת משאלות אלו שעניינה  זהות "המחזיק הדירה" לצורך פטור מהיטל השבחה, דן לאחרונה. (16.2.20) בית המשפט לעניינים מנהליים מרכז-לוד*. לאור חשיבות העניין והעובדה כי מדובר בפסק דין תקדימי בחרתי לסקור את עיקריו בפניכם.

תיאור מקרה – שיוך בתים.

באותו עניין קיבלה האסיפה הכללית של הקיבוץ, בשנת 2006, החלטה בדבר שיוך הבתים על שם החברים. בשנת 2012 נחתם הסכם פורמלי להעברת הזכויות בין אחת מחברות הקיבוץ לקיבוץ. כשלב ביניים בתהליך שיוך הבתים, שסופו בחתימת חוזה חכירה ישיר בין החברה לרמ"י. בשנת 2015 ניתן היתר בניה בעקבות בקשה שהוגשה בשם הקיבוץ עבור אותה חברה לצורך הרחבת דירתה. לאחר אישור הבקשה להיתר, נשלחה לקיבוץ הודעת תשלום להיטל השבחה. על קביעת הוועדה המקומית לחייב את הקיבוץ בתשלום היטל השבחה הגיש הקיבוץ ערר לוועדת הערר המחוזית. הערר נדחה ועל החלטה זו הגיש הקיבוץ ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים.

בערעור טען הקיבוץ כי הוא זכאי לפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. הקובע: "בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות. אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין. שישמשו למגוריו או למגורי קרובו. ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר". הסעיף ממשיך וקובע:. "העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה… לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל. אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים. מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים".

טענת הוועד המקומי, שהתקבלה בוועדת הערר, היתה כי אין מקום ליתן פטור שכן אין זהות בין המחזיק לבין החייב. זאת בשעה שבניגוד לקיבוץ "מסורתי" בו מתקיים "שיתוף מוחלט" ולחברים אין זכויות קנייניות. הדבר שונה בקיבוץ מתחדש. בהיעדר הזהות הנדרשת בין החוכר לדורות שהינו הקיבוץ, לבין המחזיקים בפועל שהם חברי הקיבוץ. לא ניתן ליתן את הפטור.

קיבוץ מתחדש.

לעמדה זו השיב הקיבוץ. כי כשם שנקבע כי הפטור חל על קיבוץ מסורתי הוא חל גם על קיבוץ מתחדש, הנמצא בהליך שיוך. שכן בשלב זה הקיבוץ הוא עדיין בגדר המחזיק בנכס.

בפסק דינו הסביר בית המשפט כי לסעיף הפטור בו עסקינן שתי תכליות. הראשונה, תכלית סוציאלית של מתן אפשרות להרחבת דירה בה מתגורר המחזיק באמצעות הקלת העול הכספי. השנייה היא אי ניצולו לרעה של הפטור, באמצעות הגבלת העברת הנכס מייד לאחר קבלת הפטור. על מנת למנוע עשיית עסקה מסחרית ולא מגורים לשימוש עצמי.

בית המשפט קובע כי הרחבת דירתה של החברה בענייננו מקיימת את שתי התכליות.

כך, התכלית הסוציאלית של שיפור תנאי הדיור, באמצעות הקלת העול הכספי, מתקיימת. שכן החברה גרה בקיבוץ כ-18 שנה והרחבה הזו אמורה לשרת אותה בהמשך מגוריה בקיבוץ. ואין ספק כי מתן הפטור יקל עליה לשפר את תנאי הדיור שלה. גם התכלית של אי ניצול לרעה מתקיימת. שכן אין חולק כי הטבה זו לא תנוצל לשימוש מסחרי, אלא מדובר בהרחבה שנועדה למגורים של החברה.

לעניין הזהות בין החייב למחזיק בדירה, בית המשפט מציין כי אף הוועדה המקומית לא חולקת על כך כי הקיבוץ הינו החייב. הוא שחתום על הסכם ישירות מול רמ"י, והוא זה שגם ביקש את היתר הבנייה. וקיבל את הדרישה לתשלום היטל השבחה.

המחזיק בדירה.

המחלוקת בין הצדדים היא, אפוא, מי הוא "המחזיק" בדירה. בעניין זה קובע בית המשפט כי בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון. המועד הרלוונטי לבדיקת החבות הוא מועד אירוע המס. כלומר, מועד אישור התוכנית המשביחה. ולא מועדים אחרים שנטענו, כיום קבלת ההיתר או יום השלמת הבניה.

עוד נקבע בפסיקה כי מועד אישור התוכנית המשביחה, אינו רק מועד בדיקת החבות. אלא הוא גם המועד הרלוונטי לבחינת הזכאות לפטור.

קיבוץ מתחדש מול רמ"י.

לפיכך, במועד הקובע בעניינינו עדיין לא התרחש כל שינוי בזכות הקניינית. ולכן מצבו של הקיבוץ, לעניין זכויותיו במקרקעין, עולה לכדי קיבוץ מסורתי. המצב אליו נקלע הקיבוץ היא תוצאה של אי השלמתו של תהליך השיוך. בכל מצב אחר (קיבוץ מסורתי או קיבוץ שחבריו חתמו על הסכם מול רמ"י). הקיבוץ/החבר היה מקבל פטור מהיטל השבחה, ולכן נוצר מצב אבסורדי שאין להשלים איתו.

בית המשפט קובע כי הקיבוץ מחזיק ומתגורר בבתים באמצעות חברי הקיבוץ. המשמשים כזרועו הארוכה בדומה לקיבוץ מסורתי. כל תוצאה אחרת אינה עולה בקנה אחד עם תכליתו הסוציאלית המובהקת של סעיף הפטור. ועם התכלית של אי ניצול לרעה, המונחת בבסיסו.

לפיכך, בית המשפט מקבל את הערעור וקובע כי הקיבוץ זכאי לפטור מהיטל השבחה.


עמ"נ (מינהליים מרכז) 52427-10-17 קיבוץ גזר נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה גזר. (פורסם בנבו, 16.02.2020).

* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.

* "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור"
מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.

הכותבת לא ייצגה מי מהצדדים אלא אם כן נכתב אחרת.

* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק:
"איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".

שיתוף:

תוכן העניינים

חדש

פוסטים קודמים

האם חוק חופש המידע חל על קיבוץ?

חוק חופש המידע, תשנ"ח-1998 קובע את זכותו של כל אזרח ותושב לקבל מידע מרשות ציבורית. בכפוף למגבלות מסוימות שמטרתן לאזן בין זכויות ואינטרסים שונים (כדוגמת

איחור הגשת תביעת חוב

עם היווסדה הופכת האגודה השיתופית לאישיות משפטית נפרדת. כלומר גוף שיש לו כשירות לבצע פעולות משפטיות. אגודה מהווה אישיות משפטית כל עוד לא בוטל רישומה

Call Now Button