קוראיי הנאמנים וודאי כבר יודעים. כי השאלה אם אפשר להגדיר עסק כ"עסק חקלאי" אם לאו, אינה פשוטה לעיתים. ובתי המשפט עסקו בה לאחרונה לא אחת. לשאלה זו יש חשיבות רבה. שכן הפעלת עסק שאינו חקלאי על קרקע חקלאית נחשבת הן ל"שימוש חורג" אסור על פי חוק ההתיישבות. והן לעבירה על חוקי התכנון והבנייה. מלבד מישורים אלו, להגדרת עסק "חקלאי" חשיבות גם בפן הכספי. שכן, במערכת היחסים החוזית מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). ככל שקובעים כי מדובר בעסק מסחרי, על בעליו לשלם בהתאם לשימוש המסחרי שעושים בשטח. להבדיל מדמי חכירה בגין השימוש החקלאי. סוגיה זו עלתה לאחרונה (25.10.18) בבית משפט העליון. ומפאת חשיבותה לציבור החקלאים, שהקיבוצים שייכים אליו. בחרתי להביא את עיקרי פסק הדין בפניכם.
תיאור מקרה – פנסיון סוסים.
באותו עניין הפעילו זוג ממושב בשרון במקרקעין שברשותם, בין השאר, פנסיון סוסים. השניים היו בהליכים משפטיים כנגד רמ"י בעניין הפנסיון. כשתוך כדי ההליכים התפרסמה החלטה 1316 של מועצת מקרקעי ישראל. בעקבות החלטה זו קבע בית המשפט המחוזי כי המחלוקת המשפטית בין הצדדים אינה רלוונטית יותר. שכן בהתאם להחלטה 1316 הפעלתו של פנסיון הסוסים במקרקעין היא ע"פ הדין. על החלטה זו הגישה רמ"י ערעור לבית המשפט העליון. אציין כי החלטה 1316 חלה על אגודה שיתופית חקלאית שהיא מושב עובדים או כפר שיתופי. אשר שוכרת או חוכרת מקרקעין בתנאי נחלה. עם זאת בכל הקשור לניתוח המבחנים שאפרט להלן קיימת חשיבות לסוגיית הגדרת עסק כחקלאי לקיבוצים.
שימוש חקלאי.
המחלוקת בין הצדדים בערעור התמקדה ביחס להחזקת סוסים תמורת תשלום מצד בעליהם, באמצעות פעילות המכונה "פנסיון". מחד גיסא סברו בני הזוג כי זהו שימוש חקלאי, ומאידך גיסא טענה רמ"י כי פעילות זו היא בגדר "שימושים נלווים לגידול בעלי חיים". לשתי השיטות, אין מניעה עקרונית שבני הזוג ימשיכו להפעיל במקרקעין פנסיון סוסים, והנפקות של המחלוקת היא כספית: שאם זהו שימוש נלווה, המתיישבים צריכים לעמוד בתנאי החלטה 1316, ובין היתר לשלם לרמ"י סכומים גבוהים יותר עבור השימוש במקרקעין.
חוק ההתיישבות.
בפסק דינו מציין בית המשפט כי קשה למצוא הגדרה חוקית ברורה למונח "חקלאות". לכן פונה בית המשפט לחוק ההתיישבות שם מגדירים "קרקע חקלאית". – קרקע שמטרתה לשמש לייצור תוצרת חקלאית, לגידול פרחים, למשתלה, לגידול בעלי חיים או להחזקתם או למרעה להם. כלומר, בלשון החוק אפשר למצוא אסמכתא לכך שגידול בעלי חיים הוא פעילות חקלאית. עם זאת, בית המשפט פונה ללשון החלטה 1316 המגדירה "'שימושים נלווים לגידול בעלי חיים'. – שירותי טיפול, אחסנת בעלי חיים, ריפוי וטיפול באמצעות בעלי חיים, ליטוף בעלי חיים והתנסות בגידולם. חנות ממכר בעלי חיים וציוד לגידולם, רכיבה טיפולית ולימודי רכיבה.
הגדרת עסק חקלאי.
מהאמור עולה כי "גידול ואחזקה" של בעלי חיים – הוא שימוש חקלאי; ואילו "טיפול ואחסנה" של בעלי חיים – הוא שימוש לוואי לגידול בעלי חיים. ולכן מגדירים אותו בהחלטה 1316 כשימוש נלווה לפעילות חקלאית. ברם, ההבחנה המושגית-מילולית אינה מספקת תשובה מלאה. שכן "אחזקה" ו"אחסנה" הן לכאורה מושגים דומים או חופפים. כלומר, הקושי למתוח את קו הגבול בין "גידול ואחזקה" (שימוש חקלאי). לבין "טיפול ואחסנה" (שימוש נלווה). יכול לעורר את הטענה כי החלטה 1316 סותרת את הוראת חוק ההתיישבות.
החלטה 1316.
לפיכך, בית המשפט קובע כי על מנת לשמור על קוהרנטיות בין ההגדרות שקבעה החקיקה לבין החלטה 1316, ולמנוע סתירה ביניהן. יש להבחין בין גידול ואחזקת סוסים לבין אחסון וטיפול בהם. אבחנה זו תהיה על יסוד בחינת משך התקופה בה מחזיקים את הסוסים במקום. גידול סוסים הוא החזקתם לתקופה ארוכה, למשך פרק זמן משמעותי מתוך חיי הסוס. אחסון וטיפול, לעומת זאת, הוא שהות לתקופה קצרה יחסית. לענייננו, כאשר העסק הוא פנסיון סוסים – כלומר מקום אירוח לתקופות קצרות. – אפשר להגדירו כ"אחסון וטיפול" בבעלי חיים ולכן שימוש לוואי לחקלאות, כפי שטענה רמ"י.
אחסנה / אכסון.
בעניין זה מציין עוד בית המשפט כי לטעמו המילה "אחסנה", המופיעה בלשון החלטת מועצת מקרקעי ישראל, היא שגגה. והכוונה ל"אִכסון". כך, לפי החלטת האקדמיה ללשון עברית יש להבחין בין אכסון לאחסון:. מאכסנים – בכ"ף – בני אדם, ומאחסנים – בחי"ת – חפצים ובהשאלה גם מידע.
קרקע חקלאית.
בית המשפט ממשיך וקובע כי מבחינת התכלית, ההגדרה של שימוש חקלאי קשורה לניצול של הקרקע לצורך הפקת תוצר חקלאי. ככל שהפעילות מאבדת את הזיקה לקרקע וככל שיש לה אופי מסחרי-עסקי לא כתוצאה מן השימוש בקרקע עצמה אלא משימוש במרחב, כך היא רחוקה מן ההגדרה של פעילות חקלאית. בהמשך לכך, גידול סוסים לפרק זמן ארוך מבטא זיקה הדוקה יותר לקרקע בהשוואה לאכסון ולטיפול בסוסים שמגיעים לפנסיון לתקופות קצרות. ברי כי שתי החלופות הללו, כמו גם כל פעילות חקלאית אחרת, מטרתן להשיא רווחים כלכליים, אך יש הבדל בין רווח מתוצרת שמקורה בגידול על-גבי הקרקע (והמחוקק כלל בכך גם בעלי חיים) לבין רווח מסחרי כתוצאה מניצול השטח החקלאי לצורך שהות מזדמנת של בעלי חיים.
לאור האמור לעיל, בית המשפט מקבל את הערעור וקובע כי פנסיון סוסים, דהיינו אכסון סוסים לפרקי זמן קצרים, הוא שימוש נלווה לגידול בעלי חיים, ולא שימוש חקלאי בקרקע. פעילות כזו אפשר להסדיר מול רמ"י בהתאם לתנאים שקבעו בהחלטה 1316.
*ע"א 4925/14 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' דוד אהרוני (פורסם בנבו, 25.10.2018)
* המידע המופיע הוא כללי בלבד ואין בו בכדי להוות חוות דעת מוסמכת או ייעוץ מוסמך.
= "איילת רייך – משרד עורכי דין, נוטריון וגישור" מתמחה בקיבוצים, מושבים, תאגידים, בתחום המסחרי-חקלאי-מינהלי וענף הלול על כל שלוחותיו. עו"ד איילת רייך-מיכאלי משמשת כבוררת וכמגשרת במחלוקות.
* אנו מזמינים אתכם לבקר באתר האינטרנט שלנו: WWW.AYELET-RAICH.CO.IL, ולעקוב אחרינו בפייסבוק: "איילת רייך – משרד עורכי דין נוטריון וגישור".
